In anul 2014 a fost adoptata Legea nr. 17 („Legea”) privind aplicabilitatea dreptului de preemptiune la vanzarea terenurilor agricole situate in extravilan.
“Aceasta a instituit noi conditii prealabile vanzarii de terenuri agricole situate in extravilan, cea mai relevanta pentru dinamica investitiilor si a tranzactiilor imobiliare fiind obligativitatea respectarii dreptul de preemptiune stipulat de Lege in favoarea coproprietarilor, arendasilor, vecinilor si autoritatilor”, subliniaza Iulia Simion (foto articol), Avocat Senior in cadrul firmei de avocatura Wolf Theiss Rechtsanwälte GmbH & Co KG.
Legea a generat numeroase discutii, atat in randul profesionistilor, in scopul intelegerii si clarificarii modalitatii in care procedura de preemptiune stabilita de lege se va aplica concret in practica, cat si in randul investitorilor ingrijorati ca noile prevederi ar putea incetini si, in unele cazuri, chiar obstructiona investitiile acestora.
Legea nu a intrat in vigoare la data publicarii, ci 30 de zile mai tarziu. Un aspect destul de interesant este acela ca Legea stipula faptul ca prevederile acesteia (inclusiv cele referitoare la dreptul de preemptiune mentionat mai sus) nu s-ar aplica vanzarilor de terenuri agricole extravilane pentru care s-a semnat un antecontract de vanzare-cumparare sau un pact de optiune inainte de intrarea ei in vigoare. Prin urmare, Legea a oferit posibilitatea evitarii dreptului de preemptiune prin incheierea unui antecontract de vanzare-cumparare sau a unui pact de optiune in fata unui notar inainte de expirarea termenului de 30 (treizeci) de zile de la publicarea ei. Atata timp cat un astfel de antecontract sau pact de optiune exista, chiar in cazul in care contractul de vanzare-cumparare urma sa fie incheiat dupa intrarea in vigoare a Legii, dreptul de preemptiune nu era aplicabil.
Cu toate acestea, ulterior, in decembrie 2014, Curtea Constitutionala a declarat neconstitutionala prevederea Legii care excepta de la aplicabilitatea dreptului de preemtiune terenurile agricole pentru care au fost incheiate antecontracte de vanzare-cumparare autentificate inainte de intrarea in vigoare.
Curtea Constitutionala a considerat ca o astfel de prevedere creeaza o situatie privilegiata pentru cei care au incheiat antecontracte de vanzare-cumparare autentificate, spre deosebire de cei care au incheiat astfel de antecontracte fara a fi fost autentificate. Aceasta contravine principiului constitutional al egalitatii in fata legii si al garantarii si protejarii dreptului de proprietate in mod egal de catre Constitutia Romaniei. Acest principiu presupune ca, la situatii ce nu difera, se aplica tratament juridic identic (in cazul nostru, efectele legale ale incheierii unui antecontract de vanzare-cumparare sunt identice, indiferent daca aceste antecontracte sunt autentificate sau nu: ele creeaza obligatia ca partile sa incheie un contract de vanzare-cumparare la o data ulterioara).
Diferente de tratament juridic sunt permise in masura in care exista criterii obiective si rationale pentru a le justifica. De exemplu, pentru anumite categorii de persoane, aceste diferente sunt necesare tocmai pentru a le acorda accesul la aceleasi drepturi recunoscute celorlalti (deci pentru a nu le discrimina). In situatia de fata, Curtea Constitutionala a considerat ca nu pot fi evocate astfel de criterii obiective pentru a justifica o pozitie privilegiata pentru persoanele cu antecontracte autentificate.
“Deciziile Curtii Constitutionale au o aplicabilitate generala (sunt obligatorii pentru toata lumea, nu doar pentru partile din dosar) si au caracter executoriu pentru viitor. Aceasta inseamna ca in cazul in care exista antecontracte de vanzare-cumparare autentificate cu privire la terenuri agricole din extravilan, din acest moment, partile vor respecta dreptul de preemptiune in favoarea coproprietarilor, locatarilor, vecinilor si a autoritatilor la vanzarea acestora. Daca, totusi, au fost deja incheiate, intre timp, inainte de emiterea deciziei Curtii Constitutionale, contractele de vanzare-cumparare, fara a se respecta dreptul de preemptiune, acestea raman valabile si in vigoare.” a concluzionat avocatul Iulia Simion, Avocat Senior Wolf Theiss Rechtsanwälte GmbH & Co KG.
Curtea Constitutionala nu a fost investita cu competenta de a se pronunta si asupra pactelor de optiune; prin urmare, in cazul in care au fost incheiate pacte de optiune in fata unui notar inainte de intrarea in vigoare a Legii, partile pot incheia in continuare contractul de vanzare-cumparare fara respectarea dreptului de preemptiune.
Infiintata in 1957, Wolf Theiss Rechtsanwälte GmbH & Co KG este una dintre principalele firme de avocatura din Europa Centrala si de Est, specializata in acordarea de asistenta in domeniul afacerilor internationale. In cele 14 birouri din Albania, Austria, Bosnia si Hertegovina, Bulgaria, Croatia, Republica Ceha, Ungaria, Polonia, Romania, Serbia, Slovacia, Slovenia si Ucraina, isi desfasoara activitatea 340 de avocati care acorda consultanta pentru societati comerciale locale si internationale, cu operatiuni in domeniul industrial, comert si servicii, precum si pentru banci si societati de asigurare. Imbinand practica juridica si cea comerciala, Wolf Theiss Rechtsanwälte GmbH & Co KG dezvolta solutii complete si inovatoare, bazate pe experienta si cunostintele acumulate in domeniul juridic, fiscal si comercial.
