Autor: Valentin CÎLȚEA, Attorney-at-law
- Aspecte prealabile
Pandemia a influențat și influențează principalele sectoare ale economiei, iar piața imobiliară nu a rămas neafectată.
În acest context, se pune problema identificării comportamentului subiectelor de drept în privința tranzacțiilor imobiliare. Din această perspectivă, o schimbare de conduită interesantă pentru subiectele de drept se poate observa în privința disponibilității acestora de a-și onora obligațiile asumate anterior sau în timpul pandemiei prin antecontracte (i.e. promisiuni unilaterale/bilaterale de vânzare-cumpărare).
- Situația antecontractelor încheiate anterior pandemiei
În privința antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate anterior pandemiei, în cele mai multe cazuri, promitenții-cumpărători/vânzători s-au răzgândit în privința încheierii contractelor de vânzare-cumpărare. Motivele acestei schimbări de conduită sunt, de altfel, lesne de înțeles.
Dacă în privința cumpărătorilor, motivele care i-au determinat pe aceștia să nu mai cumpere imobile au constat, cel mai adesea, în diminuări de venituri (i.e. imposibilitatea perfectării vânzării în condițiile stabilite anterior pandemiei/imposibilitate de creditare), în privința vânzătorilor, aceștia, de cele mai multe ori, au preferat să nu dispună de imobile în condițiile economice incerte.
Prin urmare, în primele luni de pandemie, s-a observat o tendință a subiectelor de drept care au încheiat antecontracte de vânzare-cumpărare cu privire la imobile de a căuta motive pentru a nu mai perfecta contractele prefigurate.
- Posibilitățile limitate ale părților de a ieși din antecontracte
De îndată ce părțile au prefigurat ideea părăsirii relației contractuale, au realizat că, în acest sens, au posibilități limitate de acționare.
Astfel, cazul cel mai fericit îl reprezintă situația în care niciuna dintre părți nu mai urmărește perfectarea contractului de vânzare cumpărare. Într-o asemenea ipoteză, contractul încetează prin acordul părților [art. 1270 alin. (2), art. 1321 C. civ.], respectiv printr-o manifestare de voință a părților simetrică celei prin care a luat naștere (mutuus consensus, mutuus dissensus).
Situațiile mai puțin fericite sunt reprezentate de cele în care doar una dintre părți nu mai dorește perfectarea contractului. Într-o asemenea ipoteza, partea care nu mai dorește perfectarea contractului poate evalua totuși mai multe posibilități. Printre acestea cele mai semnificative în contextul pandemiei sunt (e.g.): (i) denunțarea unilaterală a antecontractului; (ii) invocarea impreviziunii.
În privința denunțării unilaterale, în măsura în care acest drept este recunoscut contractual părții (i.e. în cazul contractului cu executare uno ictu), aceasta poate pune capăt relației contractuale[1] [art. 1276 alin. (1) C. civ.]. Însă, de cele mai multe ori, când părțile prevăd posibilitatea denunțării unilaterale [art. 1276 alin. (3) C. civ.], ele prevăd și o prestație în schimbul denunțării (i.e. clauză penală, arvună). Exempli gratia, în ipoteza în care promitentul vânzător denunță contractul, în contract poate să fie prevăzut ca acesta să restituie dublul avansului primit promitentului cumpărător. De asemenea, în ipoteza în care promitentul cumpărător denunță contractul, în contract poate să fie prevăzut că acesta pierde avansul plătit promitentului vânzător.
De asemenea, în contextul în care antecontractul a fost încheiat anterior stării de urgență/alertă, iar termenul de executare a fost stipulat prin antecontract în timpul stării de urgență/alertă, partea interesată are posibilitatea să invoce impreviziunea (i.e. rebus sic non stantibus) prin care să obțină fie adaptarea contractului (renegocierea), fie încetarea acestuia [art. 1271 alin. (2) C. civ.].
Pentru invocarea impreviziunii esențiale sunt: (i) dovedirea faptului că prestațiile aferente contractului au devenit excesiv de împovărătoare; (ii) schimbarea împrejurărilor a avut loc după încheierea contractului; (iii) schimbarea împrejurărilor nu a fost avută în vedere de către părți la momentul încheierii contractului; (iv) partea interesată nu și-a asumat riscul schimbării împrejurărilor și (v) a încercat, înaintea pornirii procesului, (re)negocierea cu bună credință a contractului [art. 1271 alin. (2) și (3) C. civ.].
Prin urmare, cu excepția situației în care părțile se înțeleg cu privire la încetarea relațiilor contractuale (i.e. mutuus disensus), toate celelalte modalități de părăsire a relației contractuale sunt relativ costisitoare și anevoioase pentru partea interesată.
Însă, în același timp, trebuie observat că pentru partea care urmărește perfectarea contractului, legea reglementează un mijloc judiciar foarte facil pentru a-și realiza obiectivul: executarea silită în natură a obligațiilor (art. 1528 C. civ,), respectiv pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzarea – cumpărare (art. 1279, art. 1669 C. civ.).
Astfel, potrivit legii, când una dintre părțile care au încheiat un antecontract de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite [art. 1669 alin. (1); art. 1279 alin. (3) C. civ.].
Într-o asemenea ipoteza, legea prevede pentru partea care urmărește încheierea contractului un termen de prescripție extinctivă de 6 luni care începe să curgă de la momentul la care părțile au stabilit prin antecontract perfectarea contractului [art. 1669 alin. (2) C. civ.].
- Adaptarea conduitei părților la noile realități economico-juridice
În ciuda aspectelor mai sus evocate, în perioada stării de urgență/alertă, părțile au avut mai mult timp la dispoziție pentru a se consulta cu avocații în vederea adaptării conduitei contractuale.
Astfel, o importantă schimbare în conduita părților contractante a fost și este remarcată în rândul celor care se găseau în derularea unor antecontracte încheiate anterior stării de urgență/alertă și care, pe parcursul stării de urgență/alertă, au urmărit să identifice mijloacele juridice cele mai avantajoase pentru a ieși din raporturile contractuale.
O parte însemnată dintre cei aflați în situația mai sus descrisă au apreciat oportună menținerea/prelungirea antecontractului. Astfel, promitenții vânzători au identificat avantaje în situația în care antecontractul de vânzare este notat în Cartea Funciară [art. 902 alin. (2) pct. 12 C. civ.], iar promitenții cumpărători au identificat o oportunitate în prelungirea antecontractului cu privire la imobilul dorit în vederea așteptării unor condiții economice mai bune.
Printre avantajele sesizate de promitenții vânzători prin prelungirea antecontractelor de vânzare se numără faptul că un asemenea antecontract presupune o clauză de inalienabilitate (i.e. pactum de non alienando) subînțeleasă [art. 627 alin. (4), art. 1272 alin. (2) C. civ.; art. 601 din Legea nr. 71/2011]. În măsura în care bunul care formează obiectul derivat al antecontractului este inalienabil, el este și insesizabil [art. 2329 alin. (2) C. civ.], adică nu poate fi urmărit de creditorii promitentului vânzător.
Clauza de inalienabilitate (i.e. pactum de non alienando) este acea clauză cuprinsă, de regulă, în convenții sau în testament prin care se interzice înstrăinarea unui bun: (i) pentru o durată de cel mult 49 de ani, (ii) dacă este justificată de un interes serios și legitim [art. 627 alin. (1) C. civ.][2]. O asemenea clauză, chiar dacă nu este prevăzută în contract, este apreciată de legiuitor a fiind subînțeleasă în contract, respectiv că face parte de drept din contract (i.e. se subînțelege că dacă promitentul vânzător a promis înstrăinarea bunului către promitentul cumpărător, nu-l va înstrăina către altcineva).
Desigur, pentru ca terții să cunoască faptul că în privința imobilului există un antecontract (deci, implicit și o clauză de inalienabilitate/insesizabilitate), acesta trebuie notat în Cartea Funciară [art. 902 alin. (2) pct. 12 și 14 C. civ.]. Însă, tocmai aici poate fi observat avantajul văzut de promitenții vânzători în prelungirea antecontractelor de vânzare.
În categoria terților, intră și creditorii promitenților vânzători. Astfel, pentru promitentul vânzător este apreciată ca fiind mai avantajoasă situația în care imobilul promis spre vânzare nu poate fi urmărit de creditorii săi ulterior antecontractului [art. 628 alin. (4) C. civ.], decât cea în care ar înceta antecontractul cu privire la imobilul pe care oricum promitentul vânzător nu-l va înstrăina altcuiva în condiții de pandemie.
Prin urmare, promitenții vânzători au identificat un avantaj în menținerea/prelungirea antecontractelor prin faptul că bunul care formează obiectul derivat al unui asemenea antecontract nu va mai putea fi urmărit de creditorii ulteriori încheierii antecontractului.
În aceste condiții, nu este exclus ca în viitorul apropiat, în practica judiciară să ne întâlnim cu acțiuni formulate de creditorii promitenților vânzători în declararea caracterului fictiv la antecontractelor încheiate de promitenții vânzători (art. 1294 și urm. C. civ.).
- Concluzii
Pandemia a adus importante schimbări pe piața imobiliară. Printre acestea se numără și modificarea conduitei actorilor pe această piață. Astfel, în prezent conduita promitenților vânzători de imobile este orientată mai degrabă spre conservarea patrimoniului prin indisponibilizarea imobilelor decât spre înstrăinarea lor. În acest sens, se poate remarca o tendință a părților de a încheia sau menține antecontracte, fără a avea neapărat intenția de a le onora.
[1] În acest sens, a se vedea: I. F. Popa, Contractul civil, în L. Pop, I. F. Popa, S. I. Vidu, Curs de drept civil. Obligațiile, Ed. Universul Juridic, București, 2015, p. 119-120; B. Oglindă, Denunțarea unilaterală – noutate legislativă din perspectiva reglementării noului Cod civil. Provocări jurisprudențiale și doctrinare, Curierul Judiciar nr. 5/2015, p. 264.
[2] Pentru detalii privind clauza de inalienabilitate, a se vedea: V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, ed. 2, Ed. C.H. Beck, București, 2013, p. 106-123; C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod civil, ed. a 3-a revizuită și actualizată, Ed. Hamangiu, București, 2017, p. 91-97.
