Interviu oferit publicației Legal Innovation de către Loredana Popescu, Partener Popescu & Asociații
„Realizând o analiză a anului în curs, a proiectelor din portofoliul nostru, am observat că volumul de muncă în domeniul de real estate s-a menținut constant, urmând tendințe pozitive”, spune Loredana Popescu – Partener Popescu & Asociații.
Firma de avocatură pe care o reprezintă a continuat recurența mandatelor aflate în curs, asistând deopotrivă clienți și pe zona de permitting pentru construcții, atât pe segmentul rezidential, cât și office, oferind în același timp asistență în legătură cu diverse neînțelegeri contractuale apărute între dezvoltatori și clienți. Investițiile în domeniul real estate au înregistrat anul trecut un volum ridicat, lucru care a dus la creșterea la volumului de solicitări din partea clienților datorită problemelor specifice cu care se confruntă aceștia. Deși rezervați, ca urmare a situației de criză regională, dezvoltatorii au continuat să investească în acest domeniu, România rămânând o țară care atrage anual noi investitori.
Contextul social și economic al anului trecut dictează o impredictibilitate constantă. Pe ce plafon de siguranță se sprijină piața imobiliară în acest moment?
Traversăm vremuri dinamice, cu diverse schimbări care reașează și adaptează lucrurile în aproape toate ariile de activitate. Piața imobiliară a fost influențată periodic de o serie de evenimente, iar contextul social și economic de anul trecut a determinat o serie de provocări cum ar fi creșterea inflației, lucru care a dus la scumpirea materialelor de construcție influențate și de raportul cerere și ofertă și, de asemenea, o creștere a ratelor dobânzilor a creditelor imobiliare oferite de bănci, atât dezvoltatorilor, cât și cumpărătorilor. Anul acesta evoluția pieței imobiliare din țara noastră rămâne incertă, dar în același timp considerăm că anul 2023 reprezintă un an de tranziție către o nouă piață imobiliară, adaptată nevoilor actuale ale clienților. De asemenea, pentru a rămâne competitivi, dezvoltatorii imobiliari trebuie să țină cont atât de factorii care influențează și determină deciziile de cumpărare/ închiriere ale clienților, cât și de cerințele acestora, în special pentru proiectele care sunt în lucru sau pentru cele ce urmează a fi realizate. În ciuda incertitudinilor actuale, din observațiile noastre, sesizăm în continuare interes din partea investitorilor pentru proiecte imobiliare noi, cu precădere pentru proiecte “verzi”, sustenabile pe termen lung din punct de vedere energetic și care au înregistrat o creștere semnificativă, creștere care se va menține și în următorii ani.
În plus, dezvoltatorii sunt mult mai atenți, căutând să înțeleagă tot mai bine realitatea de astăzi înainte de a lua decizii și să țină cont de nevoile și comportamentul clienților, de puterea de cumpărare, astfel încât să fie flexibili într-o anumită măsură și să își poată adapta strategiile și proiectele în funcție de evoluția pieței. În ceea ce privește viitorul, părerile sunt împărțite. Astfel, deși piața este posibil să urmeze o pantă descendentă conform unor analize, prin strategiile aplicate, companiile urmăresc să își recupereze investițiile în anii următori. Cu toate acestea, din estimările noastre, tranzacțiile vor continua să se realizeze și în această perioadă caracterizată de incertitudine întrucât cumpărătorii au propriile lor planuri de investiții pentru viitor.
Care sunt cei mai reprezentativi clienți pe care i-ați asistat, pe teme privind finanțarea imobiliară, construcții, vânzare și achiziție, contracte de închiriere pentru uz comercial și rezidențial, infrastructură și alte proiecte majore, inclusiv PPP?
Toți clienții noștri sunt reprezentativi și pentru a răspunde la această întrebare am preferat să țin cont de specificitatea problemelor. De exemplu, unul dintre cele mai interesante proiecte gestionate de către echipa de real estate a constat în asistarea și reprezentarea a două companii importante de pe piața de transport în procesul de transfer al activelor din patrimoniul unei societăți către cealaltă în condițiile în care statul avea participație în cadrul achizitorului. Acest mandat a presupus un amplu proces de due-diligence ce implică analiza întregii documentații privind activele societății, atât bunuri imobile, cât și mobile, evaluarea activelor, verificarea legalității drepturilor de proprietate și utilizarea activelor, precum și respectarea reglementărilor în vigoare.
Un alt mandat important îl reprezintă asistarea dezvoltării unui proiect imobiliar cu un impact semnificativ asupra turismului, în speță derularea unui contract de concesiune având ca obiect lucrări privind construirea unui complex sportiv multifuncțional, ce va conține inclusiv un aquapark, acesta urmând a fi realizat în una dintre cele mai cunoscute stațiuni montane din țară.
De asemenea, de câțiva ani asistăm mai mulți clienți, din domeniul retail, în diverse proiecte. Astfel, un proiect important din portofoliul nostru este pentru unul dintre cei mari retaileri din România în procesul său de expansiune. Pe lângă expansiunea accelerată, am asistat clientul și în procesul său de digitalizare și eficientizare a procesului de producție și livrare. În acest scop, au fost înființate depozite logistice centrale și locale, fiind parcurse mai multe procese și achiziții imobiliare. Acest proces de extindere a venit împreună cu mai multe procese de achiziții a unor companii locale fiind preluat și procesul logistic odată cu aceste operațiuni.
„O firmă de avocatură va avea întotdeauna un rol primordial în realizarea și dezvoltarea oricărui proiect de construcții”
În decursul experienței, pe ramura litigiilor, sesizați o conștientizare și o etică ușor accentuată, din partea clientului?
Practica de Real Estate a inclus întotdeauna și o componentă solidă pe zona de litigii, având în vedere că în majoritatea mandatelor este necesară o analiză integrată a proiectelor. În majoritatea cazurilor, fiind vorba despre proiecte complexe, regăsim o conlucrare a departamentului de consultanță cu cel de litigii.
Astfel, suntem alături de două companii de renume pe piața construcțiilor din Europa în numeroase proceduri arbitrale aflate pe rolul instanțelor naționale și ale Curții de Arbitraj de pe lângă Camera de Comerț și Industrie a României, cu privire la contracte FIDIC ori proceduri de achiziții publice care au drept scop finalizarea unor proiecte în domeniul de real estate.
Totodată, asistăm unul dintre cei mai importanți jucători de pe piața construcțiilor din România în cadrul litigiilor având ca obiect obligarea beneficiarilor din cadrul contractelor de lucrări de a ajusta prețurile contractelor de achiziție publică și a contractelor sectoriale.
Nu în ultimul rând, am asistat un operator de turism într-o procedură de achiziție complexă ce a vizat infrastructura de transport prin cablu și instalaţiile ce o deservesc, acordând asistență juridică atât în legătură cu procesul de due diligence, precum și în toate etapele de negociere și de semnare a contractului de vânzare.
De ce este important pentru o firmă de construcții să colaboreze cu o firmă de avocatură, chiar dacă nu are probleme juridice?
Colaborarea cu o firmă de avocatură oferă o serie de beneficii întrucât documentația este foarte importantă în vederea obținerii tuturor autorizațiilor necesare, timpul fiind elementul esențial în acest domeniu în care lucrările se execută la termen, imobilele se predau la termen, iar contractele la rândul lor prevăd condiții specifice. Toate aceste aspecte realizate corect și la timp, din punct de vedere juridic, vor duce automat la o planificare a investiției, dar și a profitului. Așadar, prin implementarea proiectelor și o organizare juridică foarte temeinică și riguroasă, dezvoltatorii imobiliari vor scuti cheltuieli suplimentare și vor respecta angajamentele față de cumpărători, păstrându-și în același timp reputația care este deosebit de importantă în acest domeniu. Proiectele de construcții au la bază încheierea contractelor care întotdeauna implică mai multe părți. Pot exista diferite contracte cu furnizorii, subcontractanții, clienții, cu băncile, iar o firmă de avocatură este esențială în revizuirea acestora, în identificarea diverselor aspecte sensibile și în negocierea lor. De multe ori încheierea unor contracte nerevizuite, cu clauze interpretabile, poate duce la blocaje majore în executarea lucrărilor și, după cum precizam anterior, timpul este esențial în acest domeniu, iar interesul dezvoltatorilor este de a evita orice întârziere. De aceea, o firmă de avocatură va avea întotdeauna un rol primordial în realizarea și dezvoltarea oricărui proiect de construcții.
Cu alte cuvinte, prin colaborarea cu o firmă de avocatură companiile de construcții pot soluționa si preîntâmpina problemele legale, asigurându-se de respectarea tuturor reglementărilor în domeniu, mai ales că legislația specifică poate suferi de multe ori modificări. Având un partener juridic de încredere alături, companiile se pot concentra asupra activității lor de bază, lăsând avocații specializați să gestioneze aspectele juridice și să găsească, mai rapid, cele mai potrivite soluții.
Din postura de client, care ar fi primul imbold ce v-ar ghida în alegerea firmei de avocatură colaboratoare?
Seriozitatea, calitatea și promptitudinea serviciilor sunt, cu siguranță, factori-cheie în alegerea și ulterior menținerea colaborării. În plus, înțelegerea cât mai aprofundată a domeniului de activitate și în special a business-ului clientului reprezintă o altă calitate esențială. Desigur, pe parcurs, cu cât se consolidează relația de colaborare sau, mai bine spus, parteneriatul care se construiește și se dezvoltă, pas cu pas, între avocat și client, cu atât colaborarea poate deveni mai bună, mai adaptată la nevoile clientului și desigur mai eficientă. Ceea ce doresc să punctez în mod special aici este că noi, echipa de avocați POPESCU & ASOCIATII, ne-am construit relațiile cu clienții noștri încă de la început pe încredere, responsabilitate, comunicare deschisă și implicare totală, având capacitatea de a veni cu soluții personalizate, în acord cu strategia de business și obiectivele clienților. Pe termen lung, ne dorim să le asigurăm clienților noștri, în mod continuu, servicii integrate la cele mai înalte standarde și soluții prompte, eficiente și adaptate situației.
„Sesizăm în continuare interes din partea investitorilor pentru proiecte imobiliare noi, cu precădere “verzi”, sustenabile pe termen lung
din punct de vedere energetic”
