Autori: Ioana Viorică (Senior Associate) & Andreea Darie (Junior Associate)
În contextul legislativ actual, persoanele fizice pot beneficia de cota redusă de TVA de 5%, în cazul achiziționării locuințelor cu suprafață utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodărești, incluzând terenul aferent construcției și a căror preț nu depășește suma de 450.000 lei.
De la 1 ianuarie 2022, cota redusă de TVA de 5% la achiziționarea locuințelor urmează a se aplica, cu îndeplinirea anumitor condiții, și operațiunilor din intervalul valoric 450.000- 700.000 de lei
În concret, prin modificările aduse, s-a realizat o extindere a sferei de aplicare pentru cota redusă de TVA de 5%.
Astfel, ca urmare a modificărilor aduse Codului Fiscal prin OUG nr. 130/2021, începând cu data de 1 ianuarie 2022, se va introduce un nou plafon valoric, cu un regim juridic propriu, iar persoanele fizice vor putea achiziționa, beneficiind de cota redusă de TVA de 5%, locuințe având aceiași parametri, respectiv o suprafață utilă de maximum 120 mp, excluzând anexele gospodărești, dar a căror valoare se situează în intervalul valoric 450.000 – 700.000 lei, exclusiv TVA.
Asemenea reglementării anterioare, cota redusă va fi aplicată doar în cazul locuințelor care, în momentul livrării, sunt finalizate și pot fi locuite ca atare.
Considerăm oportun a menționa că în materia dreptului fiscal, livrarea de bunuri reprezintă transferul dreptului de a dispune de bun ca un proprietar. În cazul unui contract care prevede că plata se efectuează în rate sau care prevede că proprietatea este atribuită cel mai târziu în momentul plăţii ultimei sume scadente, cu excepţia contractelor de leasing, livrarea este considerată a fi momentul predării efective a bunului către achizitor.
Achiziționarea se poate face în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice. Cu toate acestea, prin dispozițiile Ordonanței s-a impus și o limitare, respectiv, vor beneficia de cota redusă de TVA de 5% doar pentru o singură locuinţă a cărei valoare depăşeşte suma de 450.000 lei, dar nu depăşeşte suma de 700.000 lei. De altfel, considerăm că era previzibil ca această extindere a facilității să opereze în condiții mai restrictive.
Limitarea la o singură achiziție nu operează, însă, în cazul operațiunilor cu valori inferioare plafonului de 450.000 lei și, prin urmare, nu ar trebui să se aplice nici persoanelor fizice care au achiziționat locuințe cu aplicarea cotei reduse de TVA de 5% anterior 1 ianuarie 2022. Rațiunea constă în faptul că, în forma Codului Fiscal în vigoare până la 1 ianuarie 2022, cota redusă de 5% se aplică doar pentru acele locuințe cu o suprafaţă utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodăreşti, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depășesc suma de 450.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată, în timp ce noile modificări prevăd un prag valoric între 450.000 lei – 700.000 lei, exclusiv TVA.
Ca atare, nu există suprapunere între pragul valoric prevăzut de legea în vigoare și pragul valoric aplicabil începând cu 1 ianuarie 2022, pentru a se considera că persoana fizică care a achiziționat o locuință cu cotă redusă de TVA de 5% anterior 1 ianuarie 2022, ar fi beneficiat deja de facilitățile aduse prin OUG 130/2021.
Aplicarea facilității privind cota redusă de TVA de 5% reglementată de OUG 130/2021 se apreciază în funcție de momentul livrării locuinței.
Cota redusă de TVA se va aplica inclusiv tranzacțiilor demarate înainte de data de referință – 1 ianuarie 2022, dar cu privire la care livrarea bunului va avea loc ulterior acestei date.
De asemenea, persoanele impozabile care livrează locuinţe vor aplica cota de 5%, inclusiv pentru avansurile aferente acestor livrări, dacă, din contractele încheiate, rezultă că, la momentul livrării, vor fi îndeplinite condiţiile amintite mai sus.
Totodată, considerăm că se va aplica cota redusă de TVA de 5%, în noile condiții instituite de OUG 130/2021, și în cazul avansurilor achitate anterior 1 ianuarie 2022, având în vedere dispozițiile art. 291, alin. (6) din Codul fiscal. Conform acestor prederil legale, în măsură în care se schimbă cota TVA, se va proceda la recalcularea cotei TVA, pentru a se aplica cota în vigoare la data livrării de bunuri, în următoarele ipoteze: plata în avans (plată efectuată înainte de livrarea bunului) sau emiterea unei facturi înainte de livrare, dacă operațiunea este supusă sistemului TVA la încasare.
Mecanismul de monitorizare a aplicării cotei reduse de TVA de 5% doar pentru o singură locuință a căror valoare se situează în intervalul valoric 450.000 – 700.000 lei exclusiv TVA
Pentru a monitoriza tranzacțiile care beneficiază de această cotă redusă de TVA, Ordonanța instituie și un mecanism de control, respectiv „Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA de 5%”, registru organizat în format electronic, pe baza informațiilor din actele translative de proprietate încadrabile în plafoanele arătate mai sus.
Începând cu data de 1 ianuarie 2022, tranzacțiile autentificate cărora li se aplică această cotă redusă de TVA vor fi înscrise în Registru, în sarcina notarilor publici instituindu-se o serie de obligații:
-
Verificarea îndeplinirii condiției referitoare la achiziția unei singure locuințe a cărei valoare se încadrează în intervalul 450.000 – 700.000 lei (excluzând TVA), prin consultarea Registrului înainte de autentificarea actelor juridice care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata în avans pentru achiziția unei astfel de locuințe. Dacă se constată de către notarul public faptul că nu este îndeplinită această condiție, tranzacțiile se vor autentifica doar dacă livrarea se va efectua cu cota standard de TVA;
-
Completarea Registrului la data autentificării tranzacțiilor pentru ambele categorii de operațiuni ce beneficiază de aplicarea cotei reduse, atât cele plafonate la valoarea de 450.000 lei, cât și cele situate în intervalul 450.000 – 700.000 lei;
-
Menționarea în actele juridice de transfer al dreptului de proprietate sau plata în avans pentru locuințele a cărei valoare depăşeşte suma de 450.000 lei, dar nu depăşeşte suma de 700.000 lei a verificării Registrului achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA de 5% și completarea acestuia de către notarul public, anterior autentificării actului, desigur, în măsura în care se constată îndeplinite condițiile pentru aplicarea cotei reduse de TVA de 5%;
-
Înscrierea în actele juridice de transfer al dreptului de proprietate pentru locuinţele prevăzute care nu depășesc 120 mp și valoarea de 450.000 lei a mențiunilor cu privire la completarea Registrului achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA de 5%, anterior autentificării actului;
-
Înscrierea în actele juridice de transfer de proprietate sau plată în avans a cotei reduse de TVA aplicată, indiferent dacă aceasta se aplică la preț sau este inclusă în preț.
Se instituie, de asemenea, un termen de 10 zile de la data operaționalizării acestui Registru, până la care cota redusă de TVA în cazul locuințelor din intervalul valoric 450.000 – 700.000 lei se aplică pe baza declarației pe propria răspundere a cumpărătorului, autentificată de notarul public, din care să rezulte că este îndeplinită condiția referitoare la achiziția unei singure locuințe cu cota redusă de TVA, declarație care se păstrează la vânzător.
După operaționalizarea Registrului, notarii publici au obligația ca, într-un termen de maximum 10 zile, să îl completeze cu informațiile referitoare la contractele de vânzare și actele care prevăd plata în avans pentru achiziția unei locuințe, care au fost autentificate între timp.
Din perspectivă economică, apreciem că mărirea plafonului pentru aplicarea cotei reduse de TVA va avea, cu siguranță, impact asupra pieței imobiliare, putând conduce la ajustarea prețurilor și chiar la reorientarea strategiilor dezvoltatorilor în viitor, dar și la o creștere a achizițiilor de locuințe.
