Autor: Avocat Alexandra Florescu, Associate
De cele mai multe ori persoanele care intenționează să achiziționeze o locuință de la un dezvoltator imobiliar ignoră o serie de aspecte importante, care ulterior se transformă în adevărate impedimente ce conduc la amânarea predării imobilelor sau chiar pot exista situații în care perfectarea vânzării nu mai poate avea loc iar cumpărătorul pierde și avansul achitat în prealabil.
Astfel, este important ca orice consumator(persoană fizică) să se protejeze împotriva consecințelor acceptarii unor clauze contractuale care îi dezavantajează în contextul pe care îl presupune achiziționarea unei locuințe (spre exemplu o construcție în curs de edificare) de la un dezvoltator imobiliar, fie că va contracta serviciile unei agenții imobiliare fie că va apela la un credit imobiliar ipotecar.
Analiza unui astfel de demers presupune o verificare atentă atâta dintr-o perspectivă legală cât și dintr-o perspectivă tehnică, și aici trebuie să ne raportăm la identificarea oricărui viciu legat de construcție/structura/amplasament etc.
Frecvent întâlnim acele situații în care cumpărătorul reclamă ulterior perfectării antecontractului de vânzare-cumpărare, existența unor impedimente în privința utilizării imobilului din diverse cauze legate atât de calitatea slabă a materialelor, a manoperei, sau mai grav decât atât, a construcției în ansamblul său.
Cunoscut și sub numele de precontract sau promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, antecontractul de vânzare-cumpărare este un act juridic care obligă părțile să semneze contractul de vânzare-cumpărare atunci cand se îndeplinesc condițiile prevăzute în antecontract.
Practic, antecontractul este un document prin care, pe de o parte, proprietarul unui imobil își asumă obligația că va vinde un apartament/imobil unei alte persoane, în viitor, iar, pe de alta parte, viitorul cumpărător iși asumă obligația că va cumpara respectivul apartament/imobil.
Există însă și situații în care dezvoltatorii imobiliari perfectează promisiuni de vânzare-cumpărare pentru același imobil cu mai mulți cumpărători iar aici apar o serie de probleme în special pentru acei cumpărători care nu au verificat anterior sarcinile ce grevează asupra imobilului respectiv și care puteau fi observate prin intermediul unui extras de carte funciară pentru terenul pe care s-a construit ansamblul rezidențial, respectiv pentru construcția-bloc și apartament.
Concret, pentru a evita pe viitor o situație litigioasă cumpărătorul trebuie sa acorde o atenție deosebită contractului/antecontractului de vanzare-cumpărare pe care îl semnează iar acest lucru presupune în primul rând o analiza juridică a acestor documente dintr-o perspectivă legală și mai apoi o verificare efectivă a aspectelor tehnice care trebuie definite în amănunt în cuprinsul documentelor ce urmeaza a fi perfectate ( spre exemplu structura exactă a viitoarei instalații de electricitate, a celei sanitare, materialele din care aceasta este realizată, obiectele ce vor fi încastrate în construcție, precum parchet, gresie ori faianță, modelul cablurilor, cel a prizelor sau întrerupătoarelor etc.).
Recenta modificare a Legii nr.50/1991 privind autorizarea lucrărilor de construcții ( prin adoptarea Legii 7/2020 ce modifică Legea 10/1995 privind calitatea în construcții) a impus o serie de obligații noi pentru dezvoltatorii imobiliari pentru a asigura o protecție suplimentară cumpărătorului împotriva situațiilor mult pres des întalnite, respectiv imobilele necorespunzător construite.
Astfel, construcțiile vor putea fi recepționate și date în folosință, începând cu acest an, doar după racordarea definitivă la rețelele de utilități publice, iar recepția la terminarea lucrărilor de construire pentru activitățile autorizate aferente ansamblurilor de locuințe individuale și colective, dar și construcțiilor de utilitate publică nu va mai putea fi efectuată în lipsa finalizării branșamentelor la infrastructura tehnico-edilitară.
Mai mult, se interzice darea în folosinţă a construcţiei până la admiterea recepţiei la terminarea lucrărilor şi punerea în funcţiune a branşamentelor autorizate şi definitive la reţelele de utilităţi publice ale infrastructurii edilitare.
Așadar, pentru a preîntâmpina inconvenientele ce se pot ivi chiar la scurt timp după achizitionarea unei locuinte de la un dezvoltator imobiliar sau chiar imediat dupa momentul perfectării promisiunii de vânzare-cumpărare a unei locuințe orice potențial cumpărător trebuie să solicite dezvoltatorului sau agentului imobiliar care il reprezinta cel puțin următoarele documente: certificat de urbanism, autorizație de construire, proces verbal de recepție, extras de carte funciară, etc.
Doar după o analiză atentă a documentelor juridice ale constructiei, cumpărătorul se poate asigura că imobilul pe care dorește să-l achiziționeze este construit cu respectarea limitelor stabilite prin certificatul de urbanism și autorizația de construire, că recepția imobilului s-a realizat în conformitate cu prevederile legale și că imobilul nu are sarcini înscrise în cartea funciară.
Desigur, este indicat să analizezi după caz PUG-ul și PUZ-ul aferent zonei unde este imobilul construit, astfel încât să nu riști ca dezvoltatorul (constructorul) să fi primit o autorizație de construcție și să fi construit cu încalcarea planurilor de urbanism mai sus menționate.
Din acest considerent, prealabil oricăror alte demersuri privind achiziționarea unui bun imobil, se impune să ne asigurăm în legătură cu deplina legalitate a documentației în baza căreia dezvoltatorul imobiliar a construit, pe de o parte, și cu litigiile ce pot plana asupra viitorului drept de proprietate, pe de altă parte, dar mai cu seamă asupra pretențiilor pe care le avem din perspectiva clauzelor contractuale aflate în antecontract.
Un alt aspect important în situația în care anterior încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare părțile contractante decid încheierea unui antecontract sau mai exact a unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare(situație întâlnită în cazul imobilelor în curs de edificare ) îl reprezintă stabilirea condițiilor și a termenului în care urmează a fi încheiat în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare.
De aceea, angajarea răspunderii prin semnarea antecontractului cu privire la eventuale clauze contractuale poate conduce la pierderea avansului plătit de către promitentul-cumpărător în situația în care contractul de vânzare nu mai este încheiat din culpa acestuia din urmă.
Cât priveștia situația încheierii în prealabil a unei promisunii de vânzare-cumpărare(antecontract), recomandăm ca această promisiune sa fie încheiată în formă autentică cu toate ca legea nu impune această condiție iar clauzele cele mai uzuale ce ar trebui avute în vedere ar putea fi: o clauza prin care cumpărătorul se poate răzgândi de la cumpararea imobilului pentru motive neimputabile tie (ex. banca nu aproba creditul) precum și o clauza prin care dacă vânzătorul se răzgândește la data vânzării să fie obligat să restituie avansul în întregime plus o suma de bani ( ex. dublul avansului plătit, sau o sumă fixă).
Conchidem prin a evidenția încă o dată asupra evitării situațiile litigioase, și astfel considerăm oportun pentru orice potențial cumpărător ca anterior achiziționării unui imobil de laun dezvoltator imobiliar, să ia legătura cu un specialist cu experiență în zona tranzacțiilor imobiliare și în negocierea contractelor, pentru a-și stabili o poziție cât mai avantajoasă din punct de vedere contractual.
De cele mai multe ori în cadrul unor astfel de tranzacții, dezvoltatorul nu este întotdeauna de bună-credință și se poate folosi de tertipuri fie pentru a ascunde diferite vicii ale construcției, fie pentru a priva cumpărătorul de anumite drepturi prin omiterea lor în contract sau prin distorsionarea anumitor informații.
