Material realizat de Crina Ciobanu, Partener
Cu o treime din populația lumii traind astazi sub carantina, pandemia COVID-19 este un fenomen cu adevarat global, al carui impact uman și economic, nu doar pe termen scurt, este incontestabil; oamenii stau in case, birourile și spatiile comerciale sunt inchise, iar zona de productie stagneaza. Odată ce riscul asupra vietii oamenilor se va fi redus, masuri menite sa conduca lumea inapoi catre o economie complet functionala vor fi luate, insa, fara indoiala, va trebui sa ne adaptam, cu totii, la o „noua normalitate”.
Incertitudinea din economie se mentine la un nivel constant, traiectoria revenirii fiind dificil de prognozat. Pe cale de consecinta, in lipsa unei abordari unitare la nivel global/european, fiecare tara in parte a luat masuri individuale, in incercarea de a-si proteja populatia si economia in aceasta perioada extrem de dificila.
In sectorul imobiliar, in Europa, tari precum U.K., Germania si Franța au suspendat procedurile de evacuare a chiriasilor in cazul neplatii chiriei, iar chiriasilor comerciali și rezidentiali li s-au oferit facilitati de suspendare sau amanare a platii chiriei, guvernele acordand in acelasi timp reduceri fiscale proprietarilor de imobile inchiriate, care nu isi incaseaza chiria sau o fac esalonat si cu o intarziere de cateva luni. In SUA cel puțin 34 de state au interzis temporar evacuarea chiriasilor pentru neplata chiriei, in timp ce guvernul federal a emis un moratoriu de 120 de zile privind evacuarile din locuinte subventionate de stat sau dintr-o proprietate cu un credit ipotecar sustinut federal. In anumite regiuni ale Asiei, proprietarii au oferit reduceri semnificative la chirii, in timp ce Singapore este in curs de adoptare a unei legi care protejeaza chiriasii comerciali care nu pot plati chiria, pentru o perioada de sase luni.
In Romania, masuri similare sunt in discutie inca de la sfarsitul lunii martie cand Senatul a adoptat un proiect de lege privind aplicarea unor scutiri de la plata chiriei pentru perioada aferentă stării de urgenţă. In sedinta din data de 29 aprilie a fost adoptat de catre Camera Deputatilor proiectul de lege intr-o forma modificata, care inlocuieste conceptul de scutire de la plata chiriei cu acela de amanare, in anumite conditii, a platii sumelor datorate de catre chiriasi pe perioada starii de urgenta, precum si pentru luna urmatoare celei in care a incetat starea de urgenta.
Asadar, potrivit proiectului de lege, operatorii economici, practicantii profesiilor liberale si entitatile juridice de drept privat, a caror activitate a fost intrerupta pe perioada starii de urgenta, sau ale caror venituri sau incasari au scazut cu cel putin 15% in luna martie 2020 fata de media ultimului an calendaristic, precum si persoanele fizice afectate economic in mod direct sau indirect pe perioada starii de urgenta, pot amana, la cerere, fara plata de dobanzi si penalitati, plata chiriei pentru folosinta imobilelor inregistrate ca sedii, puncte de lucru sau locuinte.
In aceste conditii, plata chiriilor catre locatori va fi efectuata de catre organul fiscal teritorial competent, in contul locatorilor, la cererea locatarilor. Pentru a beneficia de amanarea la plata chiriei, categoriile de locatari mentionate mai sus sunt obligate sa puna la dispoziția organului fiscal teritorial competent orice fel de act justificativ care sa ateste imposibilitatea platii chiriei in perioada specificata in actul aditional dintre locator si locatar.
De asemenea, pot face cerere de plata catre organul fiscal teritorial competent locatorii care indeplinesc cumulativ urmatoarele conditii:
- chiria lunara specificata in actul aditional dintre locator si locatar este mai mica sau cel mult egala cu chiria din februarie 2020 si
- valoarea maxima a chiriei lunare din actul aditional este de maximum 10.000 lei pentru operatorii economici pentru fiecare locatie si maximum 2.000 lei pentru persoane fizice pentru o singura locatie.
Locatarii care beneficiaza de facilitatea mentionata mai sus sunt obligati sa plateasca chiriile lunare, a caror plata a fost amanata prin act aditional intre locator si locatar, organului fiscal teritorial competent (care a platit aceste chirii locatorului) esalonat, in rate egale, dupa perioada in care plata a fost amanata pana la 31 decembrie 2020, in caz contrar, organul fiscal teritorial competent putand proceda la executarea silita a creantelor nerecuperate.
Locatorilor care reduc chiria pe perioada anului 2020 cu cel puțin 30% fata de chiria aferenta lunii februarie 2020 nu le sunt impozitate veniturile din chirii pe perioada pe care s-a negociat scaderea valorii chiriei, dar nu mai mult de 31 decembrie 2020.
De aceeasi facilitate fiscala beneficiaza si persoanele fizice care, in anul 2019, au realizat venituri din cedarea folosintei bunurilor din derularea unui numar mai mare de 5 contracte de inchiriere si, incepand cu anul 2020, au calificat aceste venituri in categoria veniturilor din activitati independente.
In cazul contribuabililor platitori de impozit pe profit si ai celor care datoreaza impozitul pe veniturile microintreprinderilor, veniturile din chirii sunt impozabile doar in proportie de 80% din valoarea lor, daca acestia reduc pe perioada anului 2020 contravaloarea chiriei cu cel puțin 20% fata de contravaloarea chiriei aferenta lunii februarie 2020. Perioada pe care acesti contribuabili pot beneficia de aceasta scutire de impozit este doar perioada pe care s-a negociat scaderea contravalorii folosintei bunului imobil, dar nu mai mult de 31 decembrie 2020.
Desi o masura de sustinere bine venita pentru toate categoriile de chiriasi, trebuie remarcat ca actul normativ in discutie nu face nicio diferenta intre categoriile de chiriasi ale caror venituri au fost afectate de pandemie intr-o anumita masura (e.g. proprietarii magazinelor stradale care au ales sa isi protejeze angajatii inchizand magazinul, chiriasi ai cladirilor de birouri care au optat pentru lucrul de acasa, etc.) si cei ale caror venituri au fost complet inghetate, fiind constransi de catre proprietarii spatiilor comerciale (la randul lor fortati de prevederile Ordonantelor Militare) sa isi inchida complet magazinele de desfacere (i.e. magazinele de desfacere din mall-uri). Nemultumirile acestora din urma nu au intarziat sa apara, Organizatia Patronala a Retailerilor din Romania sustinand ca masura nu aduce o protectie reala pentru chiriasii care nu utilizeaza spatiile si nu realizeaza venituri dar care, la sfarsitul starii de urgenta ar trebui sa plateasca chiria pentru aceasta perioada.
In intregul context al pandemiei, ce transpare clar inca dinainte de repunerea in miscare a economiei, este ca si sectorul imobiliar va suferi transformari. Putem deja observa ca, desi pandemia a accelerat unele tendinte manifestate in piata in trecut, altele au suferit o adevarata reversie. De exemplu, daca vanzarile in spatiul online au inregistrat o crestere majora, densificarea cladirilor de birouri si chiar a spatiilor locative va fi nu doar stopata, ci reversata. Asadar, era spatiilor deschise imense va apune; Organizatia Mondiala a Sanatatii si-a exprimat deja ingrijorarea si a lansat recomandarea ca aceste spatii sa fie regandite, reorganizate ca spatii individuale inchise, pentru ca activitatea economica in spatiile de birouri sa poata fi reluata in conditii de siguranta.
Desi in prezent exista o vizibilitate limitata asupra calendarului etapei urmatoare, majoritatea companiilor planifica acum reluarea activitatii. Aceasta faza se va dovedi relativ dificila, necesitand o anumita etapizare a revenirii pe frontul de lucru si chiar o restructurare a modului de lucru. Businessurile nu se vor putea intoarce la modelul cunoscut inainte de pandemie, ci vor trebui sa se reinventeze pentru a fi mai rezistente, adaptandu-si modelele operationale la „noua normalitate”. Capacitatea de adaptare operationala a fiecarui operator economic va fi cruciala pentru a se recupera dupa epidemie, iar revenirea la locul de munca se va realiza odata cu identificarea solutiei optime pentru fiecare business in parte.
De altfel, Institutul National de Sanatate Publica are in discutie in prezent un ghid de recomandari care urmeaza sa stabileasca un standard minimal de masuri de protectie pentru reluarea activitatii, ghid care urmeaza a fi distribuit tuturor angajatorilor. Acelasi ghid cuprinde, pe langa recomandarea de a asigura distantarea sociala prin eliminarea spatiilor de birouri de tip open-space, si recomandarea implementarii lucrului de acasa in domeniile unde acest lucru este posibil. In acest context, cel mai probabil vom asista la o permanentizare in viitor a lucrului de acasa in cazul companiilor care, fortate de imprejurarile din ultimele 2 luni, au fost nevoite sa testeze munca de acasa, constatand ca functioneaza cu acelasi randament si cu costuri reduse pentru angajator (reduceri in plata utilitatilor, costuri cu mentenanta etc.).
In concluzie, suntem de parere ca vom asista la o trecere de la o amanare a costului chiriilor, la o potentiala crestere a costului chiriei cauzata de nevoia de reconfigurare a spatiului necesar pentru acomodarea intregului personal care, insa, poate fi contrabalansata de catre angajatori prin implementarea permanenta a unui sistem inteligent de lucru partial de acasa.
