Trendul managementului imobiliar în România a fost în creștere în ultimul deceniu, pe măsură ce investițiile imobiliare au crescut, proprietarii căutând tot mai mult să externalizeze gestionarea imobilelor deținute.
Ce înseamnă Property Management?
Serviciile de administrare a imobilelor presupun transferarea tuturor sau numai a unei parti din responsabilitatile care, in mod normal, ar fi căzut în sarcina proprietarilor. De asemenea, pe lângă transferarea acestor responsabilități, compania de property management vine și cu know how-ul aferent în ceea ce privește promovarea imobilului, având de cele mai multe ori deja un portofoliu de potențiali chiriași.
Astfel, serviciile de administrare a proprietăților aduc un plus necesar pe piața imobiliară din Romania, fiind o modalitate prin care se simplifică activitatea de închiriere a locuințelor sau a spațiilor de birouri/comerciale, din punctul de vedere al obligațiilor proprietarilor.
Mai mult, acestea facilitează inclusiv relațiile dintre proprietari și chiriași, în contextul în care aceștia din urmă vor interacționa prin intermediul unor persoane calificate și experimentate în domeniu, respectiv cu property managerul.
Contractul de property management
Cu toate ca nu este clar definit în dreptul românesc, având natura unui contract nenumit, contractul de property management împrumută caracteristicile contractului de mandat cu reprezentare, cu titlu oneros, precum si ale contractului de locațiune, fiind o construcție juridică hibridă, dispozitiile Codului civil și ale Legii nr. 196/2018 privind drepturile proprietarilor de condominii oferind cadrul de reglementare aplicabil pentru acest domeniu.
În baza acestui contract, property managerul se obligă să presteze, în schimbul remunerației stabilite de comun acord cu proprietarul (fie că aceasta reprezintă o sumă fixa sau un comision din chiria colectată), servicii de administrare imobiliară si de gestionare a raporturilor de locațiune a imobilelor.
Beneficiile proprietarilor
Cu titlu de exemplu redăm câteva din obligațiile principale ce pot cădea în sarcina property managerului, respectiv:
- să negocieze în numele proprietarului, în conformitate cu indicațiile acestuia, contracte de locațiune pentru imobilele ce fac obiectul contractului de administrare;
- să țină evidența contractelor de închiriere, respectiv data de începere și de sfârșit, cu obligația de a informa proprietarul și chiriașul înaintea datei de expirare a contractului de locațiune;
- să predea către chiriași și să preia de la aceștia la încetarea locațiunii imobilele, să încheie procesele-verbale de predare primire la încheierea locațiunii și la încetarea acesteia, în care se va consemna starea proprietății, indecșii contoarelor de utilități, precum și starea fizică a bunurilor ce deservesc imobilul;
- să monitorizeze evoluția stării proprietății, pe toată durata locațiunilor încheiate;
- să informeze chiriașii cu privire la condițiile generale de funcționare ale instalațiilor și ale dotărilor proprietății, precum și a regulilor de utilizare ale instalațiilor și ale dotărilor destinate uzului comun, dacă este cazul;
- să preia datele contoarelor individuale de la asociația de proprietari și/sau să citească contoarele individuale și să integreze această înregistrare în evidența fiecărui apartament, precum și să comunice indexul către proprietar, chiriaș și furnizorii de utilități;
- să informeze chiriașii care au întârziere la plata chiriei și/sau a cheltuielilor comune sau penalități cand ajung la scadență și să stăruie pentru plata acestora, precum si de a se asigura că locatarii vor achita aceste sume;
- să răspundă la orice întrebări și solicitări adresate de proprietar, legate de executarea obligațiilor contractuale;
- să raspundă și să rezolve cererile și solicitările chiriașilor, în limitele clauzelor contractului de închiriere.
Riscurile proprietarilor
Astfel, chiar dacă administrarea unor proprietăți oferă o multitudine de avantaje, proprietarii trebuie sa aibă în vedere și implicațiile (unele legale) care ar putea decurge din încheierea unui contract de property management, respectiv:
– încasarea unui cuantum redus al chiriei;
– riscul intrării în dizolvare, insolvență sau faliment a societății de property management;
– obligația proprietarului de a garanta contra tuturor viciilor ascunse ale imobilului care împiedică sau micșorează folosința acestuia, chiar dacă acesta nu le-a cunoscut la încheierea contractului de închiriere și fără a ține seama dacă ele existau dinainte ori au intervenit în cursul locațiunii, astfel cum este prevăzut la art. 1790 alin. (1) Cod civil;
– dispozițiile instituite de art. 1790 alin. (2) Cod civil privind răspunderea proprietarului pentru prejudiciile pe care viciile aparente ale imobilelor le cauzează vieții, sănătății sau integrității corporale a chiriașului.
Astfel, deși serviciile de administrare a imobilelor pot oferi multe avantaje pentru proprietari, aceștia trebuie să analizeze si potențialele riscuri juridice sau de natură comercială ce ar putea decurge din externalizarea sarcinilor de gestionare a proprietății.
În concluzie, ce ar trebui să facă un proprietar?
Dat fiind caracterul de noutate pe care acest contract îl aduce pe piața imobiliară din România, precum și faptul că acesta trebuie adaptat de la caz la caz, este recomandabil ca părțile contractului să apeleaze la serviciile juridice ale avocaților specializați în real estate în vederea redactării și negocierii acestui contract, astfel încât întinderea atât a drepturilor, cât și a obligațiilor acestora să fie trasate în mod clar, pentru toate părțile implicate în acest contract.
Despre echipa Suciu Popa
Suciu Popa este o firmă de avocați de top, ce oferă servicii juridice complete, cu performanțe notabile în toate ariile dreptului afacerilor, inclusiv litigii și arbitraje, drept imobiliar, administrativ și contencios, dezvoltarea de proiecte, energie și resurse naturale, fiind clasată în mod constant de toate directoarele locale și internaționale în topul furnizorilor de servicii juridice. Fiind angajată pe deplin să facă diferența pe piața avocațială din România, Suciu Popa se bazează pe experiența și reputația solidă a avocaților și a partenerilor săi, construite pe parcursul a peste 20 de ani de asistență a clienților multinaționali, investitorilor strategici și fondurilor de investiții, autorităților publice și instituțiilor financiare internaționale, în unele dintre cele mai complexe tranzacții transfrontaliere, proiecte de investiții și litigii.
