Autori: Denis JIGNEA și Mihai STANCIU, Boanță Gîdei și Asociații
Introducere
Digitalizarea administrației fiscale din România a evoluat semnificativ în ultimii ani prin implementarea sistemelor informatice precum RO e-Factura, RO e-Transport și SAF-T, configurând un ecosistem de raportare electronică orientat către colectarea și corelarea automată a datelor fiscale. În acest context, Legea 239/2025 instituie Sistemul național integrat de gestionare a datelor și informațiilor despre bunurile imobile din România – Sistemul RO e-Proprietate, extinzând astfel digitalizarea fiscală asupra bazei imobiliare a contribuabililor persoane fizice și juridice.
Sistemul RO e-Proprietate este, totodată, unul dintre angajamentele asumate de România prin Planul Național de Redresare și Reziliență (PNRR), în special Jalonul 237, care vizează modernizarea impozitării proprietăților și utilizarea bazelor de date integrate pentru fundamentarea politicilor fiscale, fiind calificat expres drept infrastructură de interes strategic național.
Rațiunea legislativă a RO e-Proprietate
Fundamentul instituțional al Sistemului RO e-Proprietatea trebuie analizat în corelație cu OUG 109/2023, act legislativ care a stat la baza înființării hub-ul financiar la nivelul Ministerului Finanțelor. Hub-ul financiar urmărește să funcționeze ca nucleu al ecosistemului digital fiscal național, interconectând sistemele informatice strategice folosite de autoritățile fiscale. În această arhitectură, RO e-Proprietate nu este un sistem izolat, ci o extensie funcțională care integrează componenta imobiliară în ecosistemul digital fiscal al statului.
OUG 116/2023 include în mod expres RO e-Proprietate în categoria sistemelor informatice strategice, alături de RO e-Factura, RO e-Transport, RO e-SAF-T, RO e-TVA și RO e-Case de marcat electronice. Aceasta includere confirmă rolul sistemului ca instrument pentru analiza fiscală, evaluarea bazei impozabile și fundamentarea politicilor bugetare, prin integrarea datelor privind proprietățile imobiliare în circuitul digital al administrației fiscale.
Legea 239/2025 prevede că Sistemul RO e-Proprietatea este conceput pentru automatizarea colectării datelor privind bunurile imobile. De asemenea, stabilește cadrul operațional al RO e-Proprietate, definind principiile, regulile și infrastructura de comunicații, platformele de stocare și procesare, precum și elementele de interoperabilitate cu alte sisteme informatice, toate administrate de Ministerul Finanțelor prin Centrul Național pentru Informații Financiare (CNIF).
Corectarea fragmentării datelor imobiliare
În expunerea de motive aferentă Legii nr. 239/2025, legiuitorul subliniază o vulnerabilitate structurală a sistemului fiscal – transmiterea incompletă, întârziată sau incorectă a datelor despre bunurile imobile și mijloacele de transport de către organele fiscale locale către ANAF. Drept consecință, această fragmentare generează baze de date neactualizate și necorelate între nivelul local și cel central, dificultăți în monitorizarea patrimoniului și limitări în fundamentarea politicilor fiscale.
Sistemul RO e-Proprietate apare astfel ca un mecanism de centralizare și standardizare a fluxurilor de date patrimoniale, menit să reducă asimetriile informaționale și să sporească acuratețea bazei fiscale.
Obligația de furnizare a datelor și interoperabilitatea instituțională
Legea prevede că autoritățile și instituțiile publice, precum și organizațiile profesionale de interes public sau de utilitate publică, trebuie să furnizeze gratuit date privind bunurile imobile către Ministerul Finanțelor pentru integrare în Sistemul RO e-Proprietatea. Ulterior, pe măsura dezvoltării celorlalte sisteme informatice, RO e-Proprietate urmează să fie interconectat cu acestea, astfel încât să funcționeze deplin ecosistemul digital fiscal.
Funcționarea Sistemului RO e-Proprietate
Sistemul RO e-Proprietatea încă nu este operațional, procedura de utilizare, standardele funcționale și structurale, precum și modalitatea de transmitere a datelor urmând să fie stabilite printr-un ordin al Ministrului Finanțelor, în termen de 3 luni de la intrarea în vigoare a legii.
Ținând cont de experiența implementării altor sisteme digitale fiscale, există riscul ca normele secundare să fie adoptate etapizat sau cu întârziere.
Impactul asupra sectorului imobiliar și mediului investițional
Sistemul RO e-Proprietatea poate avea efecte semnificative pentru investitori, dezvoltatori și structuri SPV, prin creșterea transparenței fiscale a portofoliilor și centralizarea datelor proprietăților, corelate cu alte informații fiscale relevante. Sistemul creează premisele recalibrării impozitării proprietății, pe baza unor analize integrate și a datelor de tip big data.
Beneficii și riscuri ale implementării
Implementarea Sistemului RO e-Proprietate ar trebui să aducă modernizarea infrastructurii fiscale și reducerea fragmentării datelor, contribuind la fundamentarea mai riguroasă a politicilor fiscale și la alinierea României la tendințele europene de digitalizare. Succesul implementării va depinde însă de calitatea integrării tehnice a bazelor de date și de funcționarea interoperabilității urmărite, eventualele erori de procesare sau evaluare putând genera litigii sau provocări practice pentru contribuabili.
RO e-Proprietate ca extensie strategică a digitalizării fiscale
În esență, Sistemul RO e-Proprietate pare să fie mai mult decât un proiect IT sectorial, urmărind să devină o componentă strategică a transformării digitale a administrației fiscale, cu impact direct asupra modului în care sunt colectate, analizate și utilizate datele despre patrimoniul imobiliar. Pentru mediul de afaceri și sectorul real estate din România , sistemul marchează tranziția către un model de administrare fiscală digitală integrată, caracterizat prin transparență și predictibilitate.
În funcție de calitatea implementării, Sistemul RO e-Proprietate poate deveni un instrument esențial atât pentru autorități, cât și pentru mediul de afaceri în fundamentarea deciziilor și optimizarea conformării fiscale.
