Băncile ar trebui sa înceapă rapid un proces de analiză serioasă a imobilelor pe care le-au le-au luat în garanţie, în condiţiile în care analiştii economici avertizează că piaţa imobiliară globală poate fi scena unei noi crize, cu aceleaşi simptome ca în 2007-08, spune Şerban Patriciu, avocat partener la Patriciu SCA, firma de avocatura specializata in drept imobiliar.
Rezerva Federala a SUA si Banca Centrala Europeana au aruncat pe piata peste 6.000 de miliarde de dolari. Numai BCE a emis 1.000 de miliarde de euro prin doua operatiuni de refinantare pe termen lung pentru bancile comerciale din Zona Euro, in decembrie 2011, respectiv martie 2012. Scopul principal al acestui exercitiu a fost de a imbunatati conditiile ofertei de creditare la nivel european.
„In Romania, asta s-a tradus prin doua aspecte care au generat o situatie de risc. Primul: aceasta emisiune monetara a produs o inflatie a activitatii de creditare si a incurajat bancile comerciale locale sa fie mai flexibile in acordarea de credite pentru a distribui cat mai repede banii ridicati de la bancile centrale. Al doilea: bilantul consolidat al bancilor comerciale din Romania este compus, in principal, din credite cu dobanda variabila, ceea ce inseamna ca riscul de fluctuatie a dobanzii este transferat clientului final. In cazul in care BCE va incepe sa retraga lichiditatile din piata, dobanda la creditele ipotecare va urca, iar rambursarea creditului pentru cumparatorul final s-ar putea sa devina problematica”, spune Serban Patriciu.
Dincolo de pozitia oficiala a bancilor comerciale si de restrictiile impuse de Banca Nationala a Romaniei, creditarea imobiliara se face, in linii mari, la fel ca inainte de 2007. Imprumuturile se acorda cu lejeritate daca exista o buna „chimie” cu factorul de decizie din banca, documentatia aferenta si aprobarea din comitetul de credit fiind, in multe cazuri, o simpla formalitate. Evaluatorul bancii negociaza cu aspirantul la credit rezultatul „evaluarii”, evitand un drum obositor pana la imobilul care urmeaza sa faca obiectul garantiei.
Analiza titlului de proprietate asupra imobilelor luate de catre banca in garantie se face in timp record, de multe ori de departamente juridice interne coplesite de volumul de dosare de credite sau cu experienta insuficienta in dreptul imobiliar, printr-o revizuire sumara a extrasului de carte funciara de informare, a ultimului act din lantul de transmisiuni si a confirmarilor redundante de la autoritati privind eventualele litigii si cereri de retrocedare formulate in baza legilor speciale de restituire.
„Riscul de invalidare a titlului, chiar si atunci cand cauzele de nulitate absolute sunt aparente, este trecut usor cu vederea in goana dupa vanzari, targeturi si comisioane”, crede Serban Patriciu, avocat partener la Patriciu SCA.
O noua corectie negativa pe piata imobiliara, ale carei semnale sunt deocamdata timide, va constrange bancile sa preia o buna parte din aceste imobile in proprietate, fie fortate de mecanismul darii in plata aflat, de mai bine de doi ani si jumatate, la dispozitia persoanelor fizice, fie constranse de realitatea comerciala, prin preluarea unor imobile in contul creantelor intrucat preturile pe care le-ar putea obtine in urma executarilor silite vor fi mult sub cele anticipate la momentul acordarii creditelor.
Bancile se vor trezi in proprietate cu un numar mare de imobile, ceea ce, pe langa problemele care tin de administrarea portofoliilor de imobile, va crea numeroase probleme legate de preluarea riscurilor si a raspunderii odata cu proprietatea, cu atat mai mult cu cat situatia juridica a acestor bunuri este insuficient cunoscuta bancilor.
„Bancile din Romania ar trebui sa inceapa rapid un proces de analiza serioasa a imobilelor pe care le-au le-au luat in garantie. Bancile care se vor pregati pentru ceea ce urmeaza vor avea un avantaj competitional si vor resimti mai putin efectele negative ale corectiei inevitabile care da semnale ca urmeaza pe piata imobiliara, in viitorul nu foarte indepartat”, declara avocatul Serban Patriciu.
