Material redactat de Miruna Pioara, Associate și Oana Albota, Partner, la Albota Law Firm.
Articolul analizează modificările aduse art. 22 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, precum și completările aduse Legii cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996, în contextul practicilor curente de vânzare a imobilelor în regim off-plan, caracterizate prin achiziția de imobile aflate în faza de proiect sau în curs de execuție, cu vulnerabilitățile evidențiate de cazurile recente din piața rezidențială. Sunt examinate, din perspectivă juridică și practică, principalele noutăți introduse de legiuitor, precum responsabilizarea explicită a dezvoltatorului pentru finalizarea proiectului rezidențial, condiționarea încheierii promisiunilor de vânzare de notarea autorizației de construire și de realizarea preapartamentării, obligativitatea formei autentice și a notării promisiunilor de vânzare în cartea funciară, regimul strict al convențiilor de rezervare, limitarea și etapizarea avansurilor, instituirea contului bancar dedicat, facilitățile notariale pentru cumpărători și consacrarea calității de creditor privilegiat în insolvența dezvoltatorului. Concluzia subliniază necesitatea continuării reformei prin introducerea unor mecanisme suplimentare de garantare financiară și de monitorizare a fondurilor, astfel încât protecția cumpărătorilor off-plan să devină una efectivă, nu doar potențială.
Piața imobiliară din România traversează, de câțiva ani, o perioadă marcată de o vulnerabilitate structurală. Majoritatea tranzacțiilor off-plan se derulează într-un cadru juridic insuficient calibrat pentru protecția cumpărătorilor. Practica de a încasa avansuri semnificative la semnarea promisiunilor de vânzare, în absența unor garanții financiare adecvate și fără mecanisme reale de separare a fondurilor, a condus la situații în care riscul investițional a fost transferat aproape integral asupra cumpărătorilor.
Cazurile recente, care au relevat riscuri precum nefinalizarea construcțiilor, vânzări multiple ale aceleiași unități off-plan și imposibilitatea recuperării sumelor achitate în fazele de pre-dezvoltare, au readus în prim-plan nevoia unei intervenții legislative ferme. În acest context, Parlamentul a adoptat la 12 noiembrie 2025 propunerea legislativă de modificare a art. 22 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții („Legea”), cu obiectivul declarat de a reduce expunerea financiară a cumpărătorilor și de a întări disciplina contractuală în raporturile cu dezvoltatorii imobiliari. Expunerea de motive precizează clar că Legea urmărește limitarea avansurilor ce pot fi solicitate în momentul încheierii promisiunilor de vânzare, introducerea unor mecanisme suplimentare de protecție prin asigurări și stimularea unui comportament mai transparent și mai responsabil din partea dezvoltatorilor.
Modificările propuse reprezintă, fără îndoială, cea mai amplă intervenție legislativă din ultimii ani în materia tranzacțiilor imobiliare off-plan. Pentru prima dată, legiuitorul configurează un cadru unitar care condiționează vânzarea unităților locative aflate în construcție de o serie de garanții tehnice și juridice, menite să reducă riscurile inerente unei piețe în care, până de curând, cumpărătorul era expus în mod disproporționat.
Un prim aspect esențial îl reprezintă responsabilizarea explicită a dezvoltatorului, acesta fiind declarat în mod expres răspunzător pentru finalizarea proiectului imobiliar vândut în regim off-plan. Această prevedere elimină ambiguitățile existente în practică, unde diferite formulări contractuale sau invocarea unor modele de business reduceau în mod artificial răspunderea dezvoltatorului pentru livrarea propriu-zisă a construcției. O astfel de responsabilizare este aliniată practicilor europene deja consacrate. În Franța și Belgia, dezvoltatorii sunt obligați să garanteze finalizarea construcției prin mecanisme financiare obligatorii, ceea ce limitează semnificativ riscul transferat asupra cumpărătorilor off-plan. România nu se aliniază încă acestui standard, însă direcția adoptată este una convergentă cu modelele occidentale.
Totodată, Legea condiționează încheierea promisiunilor de vânzare de notarea autorizației de construire în cartea funciară și de realizarea operațiunii de preapartamentare, urmată de deschiderea unor cărți funciare individuale pentru fiecare unitate viitoare. Această soluție legislativă răspunde unei vulnerabilități critice a pieței off-plan din România: lipsa de trasabilitate juridică în faza de proiect, care a făcut posibile vânzări multiple sau neconforme ale aceleiași unități. Reglementarea preapartamentării apropie legislația română de sistemele din Germania și Olanda, unde identificarea cadastrală a unităților viitoare și notarea lor în registrele de publicitate constituie o condiție sine qua non pentru comercializarea apartamentelor off-plan.
Regimul juridic al formei promisiunilor de vânzare este, de asemenea, redefinit. Promisiunile de vânzare sub semnătură privată sunt eliminate, acestea fiind înlocuite cu forma autentică obligatorie, iar notarul public instrumentator este obligat să solicite notarea promisiunii de vânzare în cartea funciară în aceeași zi sau, cel târziu, în ziua lucrătoare următoare. În Spania, Italia sau Portugalia, promisiunile privind bunurile viitoare sunt supuse unor formalități similare, iar nerespectarea lor privează actul de efecte juridice. Alinierea la acest standard conferă pieței off-plan o mai mare predictibilitate și reduce semnificativ riscul unor fraude succesive.
Regimul convențiilor de rezervare în tranzacțiile off-plan este complet reconfigurat. Legea limitează durata rezervărilor la 60 de zile și plafonează suma ce poate fi solicitată drept taxă de rezervare la 5% din prețul imobilului, sub sancțiunea nulității absolute. În lipsa încheierii promisiunii de vânzare sau a contractului final în acest termen, dezvoltatorul este obligat să restituie integral sumele încasate în termen de 30 de zile. Rezervarea devine astfel un instrument juridic clar definit, nu un mecanism informal de finanțare anticipată a dezvoltatorului.
Una dintre cele mai sensibile intervenții, cu impact major asupra fluxului financiar al dezvoltatorilor, privește limitarea și etapizarea avansurilor. Legea stabilește un avans maxim de 15% la momentul semnării promisiunii de vânzare și două tranșe succesive, câte 25%, ce pot fi solicitate doar după finalizarea structurii de rezistență, respectiv după finalizarea instalațiilor, în baza unor procese-verbale de recepție parțială întocmite în prezența autorităților competente. Alături de obligația utilizării unui cont bancar dedicat, această etapizare limitează captarea prematură a resurselor cumpărătorilor și reduce semnificativ riscul deturnării fondurilor. Totuși, eficiența sancțiunii aplicabile, amenda de 1% din cifra de afaceri, depinde de existența unor controale riguroase și a unui mecanism real de supraveghere.
Legea introduce și o facilitate notarială relevantă, anume reducerea cu 25% a onorariului notarial în cazul cumpărătorilor asistați de avocat la semnarea promisiunilor de vânzare sau contractelor de vânzare. Măsura încurajează accesul la consultanță juridică specializată, diminuând riscurile generate de necunoașterea obligațiilor asumate.
În ceea ce privește situația insolvenței dezvoltatorului, Legea conferă cumpărătorilor calitatea de creditori privilegiați. Deși acest rang nu prevalează asupra creditorilor garantați, el reprezintă o protecție suplimentară în contextul instabilității financiare a proiectelor. Totuși, în absența unor mecanisme obligatorii de garantare a finalizării lucrărilor, protecția devine relativă.
Modificările aduse Legii cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996 completează ansamblul reformei off-plan prin consacrarea și reglementarea tehnică a operațiunii de preapartamentare. Deschiderea de cărți funciare distincte pentru bunurile viitoare și actualizarea acestora la modificarea proiectului contribuie la creșterea transparenței și la uniformizarea publicității imobiliare. Totuși, aplicarea practică a acestor proceduri depinde de digitalizarea fluxurilor OCPI și de clarificarea prin norme metodologice a etapelor tehnice, pentru a preveni blocajele administrative.
În ansamblu, noile reglementări reprezintă un pas major înainte în direcția profesionalizării și transparenței tranzacțiilor off-plan din România. Sunt măsuri care merită salutate, precum preapartamentarea, autentificarea și notarea promisiunilor de vânzare, reglementarea rezervărilor și etapizarea avansurilor, pentru că echilibrează pozițiile contractuale ale părților și reduc riscurile asumate de cumpărători. Există însă și aspecte perfectibile, în special absența unui mecanism obligatoriu de garantare financiară a proiectelor și caracterul limitat al sancțiunilor în lipsa unor controale efective. De lege ferenda, se impune analizarea oportunității introducerii unor garanții de finalizare, a unor instrumente financiare obligatorii și a unor mecanisme de monitorizare permanentă a utilizării fondurilor pe parcursul dezvoltării proiectului.
Chiar și în această formă, intervenția legislativă răspunde unor nevoi reale ale pieței, oferind un cadru mai sigur, mai previzibil și mai responsabil pentru tranzacțiile off-plan. Într-o piață dinamică, dar insuficient reglementată, orice formă de reglementare, cu punctele sale forte sau perfectibile, constituie un progres și reprezintă un punct de plecare necesar pentru profesionalizarea continuă a dezvoltărilor imobiliare și pentru încurajarea investițiilor într-un sector cu potențial ridicat de evoluție.
