O notiune juridica nou-introdusa in legislatia din Romania, proprietatea periodica – o modalitate a dreptului de proprietate prin intermediul careia o persoana poate detine o proprietate doar pentru o anumita perioada de timp, la preturi mai accesibile decat daca ar fi pe deplin proprietar – aduce in practica o serie de necunoscute, arata o analiza a Casei de Avocatura Ionescu si Sava.
Desi folosita in trecut sub diverse denumiri (time-sharing, coproprietate spatio-temporala, multiproprietate, proprietate pe timp partajat), notiunea de proprietate periodica a fost introdusa in legislatia din Romania prin Codul Civil din 2011. In prezent, acest sistem este utilizat fie de persoane fizice care au dezvoltat, in perioada de boom imobiliar, vile pe care nu le mai pot plati sau intretine, fie de societati comerciale, dezvoltatori imobiliari care nu reusesc sa vanda imobilele deja construite sau care dezvolta ansambluri rezidentiale exclusiv pentru vinzarea in regim de proprietate periodica. Pentru cei interesati de proprietatea periodica, analiza Casei de Avocatura Ionescu si Sava subliniaza urmatoarele aspecte intampinate in practica:
1. Care sunt si cum se vor aloca pe termen lung costurile asociate proprietatii: costuri de renovari majore, remobilarea periodica a apartamentelor (vor fi necesare de-a lungul timpului lucrari de intretinere si modernizare, remobilare sau reutilare) – aceste costuri si mecanismul de percepere, alocare si justificare contabila a acestora trebuie clar stabilite inainte de incheierea contractului de vanzare.
2. Care este si cum va evolua repartizarea impozitelor si taxelor locale: in acest moment, nu exista prevederi fiscale speciale aplicabile acestui tip de proprietate, motiv pentru care cel mai probabil se vor aplica regulile clasice ale coproprietatii; majorarea impozitului datorat de persoanele fizice ce detin mai multe cladiri ridica o problema suplimentara (legislatia fiscala actuala nu distinge cu privire la regimul de proprietate periodica, motiv pentru care majorarea va fi aplicabila chiar daca pachetul de vacanta este limitat la o saptamana), iar pentru societatile comerciale, impozitele locale aferente acestor proprietati sunt chiar mai impovaratoare.
3. Care sunt costurile initiale reale: pe langa pretul pachetului, se vor adauga cheltuielile notariale asociate vanzarii, garantia de buna utilizare (cuantumul acesteia variaza, ca si perioada pentru care este solicitata), asigurarea imobilului, taxa de administrare si taxa de utilizare (cuantumul acestora variaza si pot fi solicitate pentru o perioada initiala de 1-3 ani de exemplu).
Situatiile practice de folosire a proprietatii periodice, precum situatia in care proprietarul din perioada anterioara refuza sa elibereze imobilul la momentul incetarii perioadei cuvenite, deteriorarea imobilului de proprietarul anterior (cum vor fi suportate cheltuielile de reparatii si renovare, cum va fi afectata intrarea in spatiu, ce se intampla daca nu sunt alte spatii disponibile pentru situatia in care spatiul detinut in proprietate periodica este inutilizabil), deteriorarea unui element esential pentru proprietar (ca de exemplu aparatul de aer conditionat pe perioada verii), debarasarea gunoiului sau aprovizionarea cu produse consumabile, contorizarea utilitatilor si plata aferenta, intrarea in spatiu in caz de pericol sau pentru efectuarea de reparatii – implicit asigurarea securitati bunurilor personale – toate acestea trebuie prevazute si solutionate prin contractul de vanzare. In plus, procedura de numire a unui nou administrator implica consimtamantul si, mai important, consensul proprietarilor. In mod similar detinerii unui apartament de bloc, in cazul proprietatii periodice vor fi necesare intalniri ale asociatiei de proprietari, decizii cu privire la situatia datornicilor la intretinere sau la situatia intreruperii furnizarii utilitatilor in caz de neplata etc.
De asemenea, analiza Casei de Avocatura Ionescu si Sava atrage atentia asupra unor caracteristici juridice specifice acestui tip de proprietate, ce nu se regasesc in cazul altor institutii juridice: poate avea loc excluderea oricarui proprietar, insa aceasta se face in mod restrictiv, numai de catre instanta de judecata, cu despagubirea acestuia (si numai daca unul dintre ceilalti coproprietari sau un tert cumpara cota-parte a celui exclus) si aplicarea legislatiei din domeniul protectiei consumatorului cu privire la incheierea si executarea contractelor privind dobandirea dreptului de folosinta pe o perioada determinata sau a mai multor spatii de cazare, a contractelor pe termen lung privind dobandirea unor beneficii pentru produsele de vacanta, a contractelor de revanzare, precum si a contractelor de schimb.
„Desi acest instrument este utilizat cu succes in alte tari europene, atat in sistemul public cat si in cel privat, chiar in cazul in care relatiile dintre parti sunt guvernate de o serie de prevederi contractuale si legale care sa asigure protectia proprietarilor in sistem de proprietate periodica, dificultatile si neplacerile generate de implementarea acestora masuri, precum si costurile asociate proprietatii pe termen lung trebuie avute in vedere la evaluarea posibilitatii de cumparare. Inchirierea clasica sau in regim hotelier par in continuare a fi solutiile cel mai putin impovaratoare”, a declarat Diana Turturica (foto articol), avocat asociat, Casa de Avocatura Ionescu si Sava.
Casa de Avocatura Ionescu si Sava a fost infiintata in 2005 de o echipa de avocati cu experienta in cadrul unora dintre firmele de avocatura de renume din Romania. Intr-un timp relativ scurt, Ionescu si Sava a castigat o reputatie solida pe piata avocaturii din Romania, prin servicii juridice de calitate, intelegere profunda a nevoilor si business-ului clientilor, prin disponibilitate si eficienta.
De la infiintarea sa, Ionescu si Sava a asistat si continua sa asiste clienti de prima marime cu activitate in domenii precum industria farmaceutica, auto, banci si servicii financiare, dezvoltare imobiliara sau productie industriala. In portofoliul de clienti Ionescu si Sava se regasesc companii precum Mercedes-Benz, Novartis, Angelini, Grupo Lar. Ariile de expertiza ale echipei includ litigii, insolventa, drept fiscal, drept bancar, dreptul concurentei, fuziuni si achizitii.
Ionescu si Sava este membra in cadrul Alliance of Business Lawyers, o retea internationala de prestigiu, ai carei membri sunt firme de avocatura din intreaga lume (peste 700 de avocati si 51 de birouri in 32 de tari) – care permite companiilor acces la consiliere juridica la nivel international. In 2013, Casa de Avocatura Ionescu si Sava a fost desemnata de prestigioasa publicatie britanica Acquision International „Firma Anului in Dreptul Concurentei” (Competition Law – Firm of the Year – Romania).
