Interviul este realizat cu Amalia Lazarovici, Managing Partner şi Paul – George Căta, Managing Associate
Care sunt aspectele de care ar fi indicat să țină cont cumpărătorii atunci când intenționează să achiziționeze un imobil în stadiul de proiect?
Riscurile care pot apărea din perspectiva unui cumpărător atunci când intenționează să achiziționeze un imobil în stadiul de proiect se referă, în principal, la termenul de finalizare a construcției, dar și la aspecte de ordin financiar, decurgând din simplul fapt al plății unui avans sau chiar al prețului integral, fără o garanție efectivă că proiectul imobiliar va fi într-adevăr finalizat de dezvoltator.
Cu privire la termenul de finalizare a construcției, orice cumpărător trebuie să aibă în vedere că, în practică, se întâmplă ca acesta să nu coincidă cu termenul contractual convenit, ci să fie depășit (i) fie din culpa dezvoltatorului, (ii) fie din motive independente de acesta (e.g., evenimente imprevizibile, diverse situații generate de interacțiunea cu autoritățile publice etc.).
Din perspectiva achitării avansului sau a prețului integral al imobilului, se naște riscul ca dezvoltatorul să nu finalizeze proiectul imobiliar, punându-se astfel problema recuperării sumelor achitate acestuia de către cumpărător.
În ambele cazuri, cumpărătorul poate fi protejat prin clauze contractuale adecvate, însă, la fel de important este ca acesta să fie informat cu privire la aspectele esențiale referitoare la proiectul imobiliar, anterior semnării oricărui contract și plății prețului.
În acest sens, cumpărătorul trebuie să depună toate diligențele în vederea cunoașterii detaliilor privind (i) istoricul de afaceri al dezvoltatorului / investitorului, (ii) verificarea titlului de proprietate privind lotul de teren pe care urmează a fi dezvoltat proiectul imobiliar, (iii) existența unei autorizații de construire valabile, (iv) lipsa litigiilor cu privire la lotul de teren și la autorizația de construire, (v) identitatea și istoricul proiectantului și al constructorului contractați de către dezvoltator, (vi) eventuale proiecte imobiliare demarate și finalizate de către dezvoltator / investitor, (vii) respectarea termenului de livrare al imobilelor construite și calitatea promisă.
Pentru realizarea acestor verificări, recomandăm efectuarea unei analize legale de tip due-diligence cu privire la aspectele mai sus-menționate, analiză care poate releva potențialele riscuri de luat în calcul la momentul adoptării unei decizii de investire.
Dacă dezvoltatorul a intrat în faliment și nu mai dispune de sumele de bani primite din partea cumpărătorilor, care sunt posibilitățile legale pe care le au aceștia din urmă pentru a-și recupera investiția? Ce siguranță au cumpărătorii? (poate există persoane care plătesc prețul integral). Ce clauze ar trebui stipulate în antecontractul de vânzare pentru protecția cumpărătorilor?
Putem afirma cu certitudine că, la momentul intrării în procedura insolvenței, dezvoltatorul nu mai dispune de sumele încasate de la clienți, acestea fiind utilizate de regulă imediat, în activitatea curentă.
În caz de faliment, dacă proiectul investițional nu este finalizat, modalitatea prin care cumpărătorul poate spera la recuperarea sumelor plătite este înscrierea la masa credală a dezvoltatorului, în cadrul procedurii reglementate de Legea 85/2014 privind procedurile de prevenire a insolvenței și de insolvență (”Legea 85/2014”). Într-o astfel de procedură, bunurile aflate în proprietatea dezvoltatorului vor fi valorificate, iar sumele obținute vor fi distribuite creditorilor, potrivit legii. Șansele efective de recuperare într-un astfel de context pot fi limitate, cel puțin din următoarele considerente:
- În majoritatea cazurilor, dezvoltatorii înființează o societate cu scopul de a demara și finaliza un proiect imobiliar, astfel încât, de regulă, singurele bunuri din patrimoniu care mai pot fi valorificate constau în (i) terenul aferent investiției, și (ii) construcția amplasată pe acesta, în stadiul în care se află la momentul declarării falimentului;
- Cumpărătorul vine în concurs și cu alte categorii de creditori ai dezvoltatorului, cum ar fi antreprenori, furnizori de materiale, proiectanți, angajați și, nu în ultimul rând, bănci sau alte instituții finanțatoare; dintre aceste categorii, unele pot avea un statut preferențial, în sensul că dispun de o ipotecă asupra terenului (cum este cazul băncilor) și vor recupera cu prioritate fondurile obținute din valorificarea bunurilor dezvoltatorului.
Pentru a-și asigura o minimă protecție, cumpărătorul trebuie să solicite inserarea în cuprinsul antecontractului de vânzare a unor clauze și declarații ce îi vor permite acestuia să noteze antecontractul de vânzare în Cartea Funciară. De asemenea, pentru recuperarea avansului, cumpărătorul beneficiază de o ipotecă legală asupra terenului, potrivit prevederilor Codului Civil. Este foarte important ca, prin antecontractul semnat cu dezvoltatorul, cumpărătorul să nu renunțe în mod expres la această ipotecă (în cazul unei renunțări exprese, acesta nu va mai putea beneficia de prevederile legale menționate).
Notarea antecontractului în Cartea Funciară este deosebit de importantă din perspectiva unei eventuale proceduri de insolvență a dezvoltatorului. Astfel, dacă prețul a fost achitat integral în avans sau va fi achitat la data cererii, și imobilul se află în posesia promitentului-cumpărător (ceea ce presupune cel puțin o predare parțială a imobilului), acesta din urmă poate solicita administratorului judiciar perfectarea contractului de vânzare, potrivit prevederilor Legii 85/2014.
Nu mai puțin important este ca plata avansului sau a prețului tranzacției să fie efectuată direct în contul societății dezvoltatorului, iar nu în contul administratorului societății sau altui terț. În această situație, lichidatorul judiciar poate fi îndreptățit să considere că transferul dreptului de proprietate asupra imobilului a fost realizat în mod fictiv, pentru un preț derizoriu stabilit în fapt, și cu intenția de a diminua fraudulos patrimoniul dezvoltatorului aflat în stare de insolvență.
Notă: Au existat cazuri în practică în care lichidatorul judiciar a solicitat rezoluțiunea contractelor de vânzare și repunerea părților în situația anterioară, ca urmare a neachitării prețului vânzării, sau mai exact, a neînregistrării primirii prețului în contabilitatea dezvoltatorului (cu toate că, în astfel de cazuri, cumpărătorul putea face dovada achitării prețului).
Care este termenul maxim (stabilit prin lege) prin care un dezvoltator poate întârzia finalizarea unui proiect?
Pentru a putea oferi un răspuns acestei întrebări, este necesar să ne raportăm la dispozițiile legale privind autorizația de construire, cel mai important act administrativ pe care dezvoltatorul trebuie să îl obțină când intenționează să dezvolte un proiect imobiliar.
Cumpărătorul trebuie să cunoască faptul că, în vederea emiterii autorizației de construire, dezvoltatorul este obligat să obțină o serie de documente, precum certificatul de urbanism, documentația tehnică pentru obținerea autorizației de construire, avize / acorduri de la furnizorii de utilități, diverse studii de specialitate (geotehnic, hidrologic etc.). În anumite cazuri, autoritățile pot solicita, prealabil procedurii de autorizare, elaborarea și avizarea unor planuri de urbanism (P.U.D., P.U.Z.).
Potrivit Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții (”Legea 50/1991”) autorizația de construire este valabilă 24 luni de la data emiterii, interval în care solicitantul este obligat să înceapă lucrările, în acest caz, valabilitatea autorizaţiei fiind extinsă pe toată durata de execuţie, în conformitate cu proiectul tehnic. Neînceperea lucrărilor ori nefinalizarea acestora în termenele stabilite duce la pierderea valabilității acesteia, fiind necesară emiterea unei noi autorizaţii de construire.
Ca excepție, în cazul justificat în care lucrările de construcții nu pot fi începute ori executate integral în termenul stabilit, investitorul poate solicita autorităţii emitente prelungirea valabilităţii autorizaţiei cu cel puţin 15 zile înaintea expirării acesteia (prelungirea valabilităţii autorizaţiei poate fi acordată o singură dată şi pentru o perioadă nu mai mare de 12 luni).
Prin urmare, termenul de finalizare a unui proiect imobiliar, prevăzut în cuprinsul autorizației de construire (sau în termenul acordat prin prelungirea valabilității acesteia), poate fi depășit ulterior, în funcție de scenariile survenite efectiv ”în teren”.
Ce posibilități legale au cumpărătorii dacă termenul estimat al finalizării proiectului este depășit cu 8-12 luni?
Recomandăm cumpărătorilor să stabilească încă de la data semnării antecontractului de vânzare penalități în sarcina dezvoltatorului pentru nerespectarea termenului de finalizare a imobilului, penalități care (i) pot fi deduse din prețul final, sau (ii) pot fi încasate efectiv de la dezvoltator.
Pentru echitate și echilibru contractual, penalitățile solicitate dezvoltatorului ar trebui să fie cel puțin egale cu penalitățile stabilite în sarcina cumpărătorului, în eventualitatea în care acesta din urmă întârzie plata prețului sau semnarea contractului de vânzare.
Ce opinie aveți despre modalitatea de plată în rate a imobilului direct la dezvoltator? Este legală?
În ultimii ani, sistemul de tip „rent-to-buy” a luat mare amploare, acesta fiind un mecanism frecvent utilizat de anumiți dezvoltatori imobiliari.
Sistemul presupune achitarea unui avans inițial dezvoltatorului, restul prețului fiind virat sub forma unor chirii lunare pe o anumită perioadă de timp (de regulă, între 4 și 6 ani), în final, urmând să se achite diferența de preț rămasă, și transferat dreptul de proprietate de la dezvoltator la cumpărător.
O astfel de modalitate de plată nu este interzisă de lege, însă implică un anumit specific pe care cumpărătorul trebuie să-l cântărească în mod diligent în momentul în care decide să facă o investiție imobiliară.
Cumpărătorul trebuie să înțeleagă faptul că, în situația clasică a contractării unui credit imobiliar, acesta devine proprietar al imobilului la data semnării contractului de vânzare, imobilul fiind grevat de o ipotecă în favoarea instituției de credit. De asemenea, este necesar să aibă în vedere că, în cazul creditării prin instituțiile de credit, există regulamente aprobate de BNR, prin care se urmărește, prin diferite mecanisme, limitarea riscurilor pentru creditor, respectiv verificarea solvabilității, încheierea unor contracte de asigurare etc.
În situația vânzării în rate, trebuie avut în vedere că, de regulă, transferul dreptului de proprietate asupra imobilului către cumpărător este amânat de dezvoltator până la momentul plății integrale a prețului. În plus, clauzele unui astfel de antecontract / contract trebuie analizate cu atenție (de preferat, de către un specialist), în multe situații fiind inserate prevederi abuzive, conform cărora, chiar și pentru întârzieri minore la plata unei rate, contractul se desființează și cumpărătorul pierde toate sumele achitate.
Care sunt costurile consultării unui avocat în vederea acordării asistenței juridice privind contractul de vânzare care urmează a fi încheiat între dezvoltator și cumpărător?
Consultarea unui specialist poate conduce la anumite costuri suplimentare pentru cumpărători, însă, siguranța garantată de asistența juridică profesională oferită va aduce, pe termen lung, mari economii, atât din punct de vedere financiar, cât și al timpului scutit.
În acest sens, un avocat are posibilitatea de a (i) afla situația juridică și financiară a dezvoltatorului, (ii) verifica legalitatea istoricului dreptului de proprietate asupra imobilului, (iii) asista cumpărătorul la negocierea contractului, (iv) concepe un contract care să acopere situații riscante, neprevăzute în mod obișnuit, care l-ar putea dezavantaja pe cumpărător în viitor, (v) verifica dacă imobilul este afectat de sarcini sau dacă este ipotecat de către bancă, (vi) verifica dacă există litigii pe rolul instanțelor sau notificări de restituire cu privire la dreptul de proprietate asupra terenului, (vii) verifica existența unor litigii pornite în vederea anulării autorizației de construire, și (viii) orice alte aspecte care pot avea impact financiar major pentru dezvoltator și care ar putea afecta în final cumpărătorul.
Costurile pot varia în funcție de specificul și complexitatea tranzacției, de volumul de documente supus analizei, de necesitatea efectuării unor investigații suplimentare, precum și de expertiza și notorietatea avocatului contractat.
Cum vedeți evoluția pieței imobiliare? Considerați că vor scădea prețurile imobilelor în perioada următoare?
Având în vedere incertitudinea situației pe care o traversăm, nu suntem în măsură, pentru moment, să realizăm predicții precise cu privire la piața imobiliară.
Putem doar să constatăm o reducere a prețurilor în anumite sectoare imobiliare și zone ale Bucureștiului sau orașe ale țării, compensată de o menținere a acestora în alte sectoare și zone ale capitalei sau orașe. Ne putem aștepta la o ușoară corecție în perioada care urmează, determinată, printre altele, de evoluția situației generate de Covid-19, precum și de răspunsul autorităților și al cetățenilor la aceasta.
