Autor: Av. Speranța Lascu, Associate GMCID
La data de 16 ianuarie 2025, la Senat a fost înregistrat, sub numărul B1/2025, proiectul de lege având ca obiect responsabilitatea contractuală și răspunderea financiară în antecontractele de vânzare-cumpărare încheiate cu dezvoltatorii imobiliari, ce are ca scop reglementarea unor obligații suplimentare în sarcina antreprenorilor ce își desfășoară activitatea în domeniul dezvoltării imobiliare, în vederea protejării consumatorului.
Având în vedere contextul actual al pieței imobiliare ce a evidențiat lacunele legislației din România în acest domeniu, acest proiect de lege își propune să stabilească o serie de condiții stricte la încheierea antecontractelor de vânzare – cumpărare, având ca obiect imobile, astfel:
- Limitarea avansului la cel mult 15% din valoarea totală a imobilului pentru care urmează să se încheie contractul de vânzare – cumpărare, sume ce ar urma să fie depuse de către cumpărător într-un cont bancar cu destinație specială, deschis pe numele dezvoltatorului, cont ce ar putea fi utilizat numai pentru acoperirea costurilor de construcție și dezvoltare;
- În cazul în care dezvoltatorul ar percepe un avans mai mare decât cel menționat anterior, proiectul de lege impune dezvoltatorilor imobiliari obligația încheierii unui contract de asigurare în vederea acoperirii riscurilor aferente transferului de proprietate pentru toate proiectele imobiliare pe care le desfășoară dezvoltatorul, suma asigurată să acopere integral suma avansată de cumpărător cu titlu de avans și daunele interese prevăzute în antecontract. Totodată, valabilitatea asigurării ar urma să fie de minimum 5 ani, cu posibilitarea de prelungire.
- O altă interdicție menționată prin proiectul de lege este cea de a încheia promisiuni de vânzare-cumpărare pentru imobile în construcție sau finalizate, fără notarea în cartea funciară a autorizației de construire și a planului de apartamentare sau lotizare.
- De asemenea, prin proiectul de lege se propune ca promisiunile de vânzare-cumpărare să fie încheiate în formă autentică și să fie înscrise în Cartea Funciară, acestea fiind condiții pentru validitatea încheierii respectivelor acte juridice, condiții supuse sancțiunii nulității absolute, precum și interzicerea încheierii mai multor promisiuni pentru același imobil.
Aceste reguli stricte ar urma să se aplice oricărei convenții prin care se promite transmiterea în viitor a dreptului de proprietate asupra unui bun imobil viitor dintr-un condominiu sau cartier rezidențial aflat în faza de dezvoltare sau construcție.
În prezent, acest proiect de lege se află în procedura de avizare de către instituțiile și comisiile abilitate de lege, termenul de adoptare urmând a se împlini în data de 23 aprilie 2025.
