INTERVIU Răzvan Gheorghiu-Testa, Partener al Țuca Zbârcea & Asociații: “Invocarea în bloc a forţei majore de către chiriaşi nu reprezintă o opțiune”

Interviu realizat de Andrei Stoian, Editor-in-Chief

Care au fost cele mai afectate segmente din domeniul real-estate din cauza efectelor pandemiei de COVID-19?

Având în vedere măsurile dispuse prin ordonanţele militare pe durata stării de urgenţă, întreg domeniul HORECA, dar şi zona de retail (centre comerciale) au fost afectate în mod semnificativ. La polul opus  s-ar situa retail-ul alimentar (cu precizarea că, şi în acest caz, pentru a putea funcţiona, operatorii au fost nevoiţi să facă investiţii semnificative în logistica necesară) şi spaţiile logistice.

Cum s-a schimbat comportamentul de business al investitorilor din real-estate în această perioadă de pandemie?

Atât experienţa proprie (proiecte demarate de clienţii noştri la final de 2019 sau început de 2020 şi care au fost puse în aşteptare), cât şi majoritatea analizelor furnizate de marile agenţii arată că sectorul de investiţii a avut la rândul său de suferit. Sunt câteva proiecte care au continuat, dar vasta lor majoritate au fost începute cu mult înainte de debutul acestei perioade suprarealiste. În cazul investiţiilor imobiliare vorbim despre real assets, un investitor, mai cu seamă unul care investeşte pentru prima dată în România, vrea să vadă activul, să îl viziteze, de regulă de mai multe ori. În plus, sunt echipele de consultanţi. Nu doar avocaţii şi consultanţii fiscali, care, de cele mai multe ori, accesează o cameră de date virtuale, dar există echipă de consultanţi tehnici, care este mandatată să realizeze auditul tehnic al clădirii şi care nu poate face asta fără a inspecta fizic clădirea. În contextul restricţiilor de circulaţie, al închiderii frontierelor şi suspendării zborurilor, la care se adaugă reticența multora de a organiza întâlniri în varianta old school – 10 oameni într-o sală de conferinţă, fără mască, cu un laptop, un retroproiector şi zeci de dosare – este firesc ca proiectele să se desfăşoare mult mai anevoios.

Cum va transforma pandemia de covid-19 piața de birouri – se vorbește, din ce în ce mai mult despre nevoia de regândi spațiile de tip co-working și open space. În acest context vedeți o oportunitate pentru hotelieri?

Este un subiect care îi frământă pe foarte mulţi, dar este prematur de anticipat cât de radicală va fi schimbarea. În mod categoric viaţa la birou – cel puţin pentru o vreme – nu va mai fi cea de dinainte de luna martie 2020. Regulile obligatorii de distanţare socială (indiferent de cât de mult ne plac sau cât suntem dispuşi să le acceptăm) vor impacta fără doar şi poate modul de configurare şi de operare a spaţiilor de birouri. Faptul că autorităţile recomandă (deocamdată…) acolo unde este posibil lucrul de la distanţă, combinat cu reticenţa multora de a reveni la modul clasic de lucru (pe fondul unei abordări flexibile a angajatorilor) vor face cu siguranţă ca multe organizaţii să fie nevoite să reducă suprafaţa închiriată (o iau încet, încet tot spre impreviziune…). Spaţiile de co-working sunt chiar o necunoscută la acest moment – câtă vreme se vorbeşte despre instalarea unor cabine/separatoare pe plajă (în Italia, nu oriunde), este clar că modelul de co-working (altfel un concept foarte fain) trebuie să vină cu măsuri similare pentru a putea funcţiona în continuare.

Care sunt efectele pandemiei COVID-19 asupra contractelor de închiriere? Poate fi tratată pandemia de COVID-19 drept un caz de forță majoră? 

De câteva luni de zile trăim într-un mediu în care, de-a valma, avocaţi, jurişti, dar şi oameni din mediul de business discută despre instituţii mult timp ignorate, peste care începuse să se aşeze „praful” – forţă majoră/caz fortuit, impreviziune, exonerare de răspundere, etc. Ultima oară când astfel de instituţii au fost „vedeta” negocierilor a fost imediat după criza financiară din 2008.

Pentru a înţelege cum operează, trebuie să înţelegem mai întâi ce este forţa majoră. Un principiu fundamental în dreptul civil este cel al forţei obligatorii a contractului. Mai precis, părţile sunt libere să încheie sau nu un contract, dar odată ce acel contract a fost încheiat în mod valabil, el reprezintă „legea” părţilor. Evident, regula se aplica atâta vreme cât ne aflam în vremuri normale, dar lucrurile se pot schimba atunci când avem de-a face cu un scenariu excepţional. Din perspectiva forţei obligatorii a contractului, o astfel de schimbare înseamnă că, în anumite situaţii excepţionale, partea care, din motive obiective (independent de culpă), nu îşi poate îndeplini obligaţiile contractuale, poate fi exonerată de răspundere.

Forţa majoră este un eveniment extern, imprevizibil, absolut invincibil şi inevitabil, care împiedică în mod obiectiv o parte contractuală să îşi îndeplinească obligațiile. În urma măsurilor globale de “lockdown”, aproximativ 3,7 miliarde de oameni – jumătate din populaţia planetei – s-au aflat în izolare. În România, angajaţii au fost încurajaţi să lucreze de acasă, centrele comerciale sau restaurantele au fost închise şi foarte multe activităţi comerciale au fost suspendate. Fără doar şi poate, astfel de măsuri au impactat negativ activitatea multor chiriaşi. Suntem în această situaţie într-un caz de forţă majoră? Cel mai probabil da, dar nu întotdeauna, lucrurile pot diferi de la caz la caz, în funcţie de circumstanţele concrete. Există însă cu siguranţă elemente (contractuale sau legale) care ar putea impedica părţile să invoce forţa majoră drept temei pentru a obţine suspendarea obligaţiilor asumate.

Invocarea în bloc a forţei majore de către chiriaşi (afectaţi sau neafectaţi, pe modelul „cere şi ţi se va da”) nu reprezintă o opţiune. Proprietarii au de multe ori credite care trebuie rambursate, iar cum chiria reprezintă singura lor sursă de venit, suspendarea plății acesteia de către toţi chiriaşii afectaţi ar produce o reacţie în lanţ, care ar afecta întregul circuit economic. La fel de dezechilibrată/nerezonabilă este însă şi abordarea unui proprietar care respinge din start o notificare a unui eveniment de forţă majoră venită din partea chiriaşilor a căror activitate a fost afectată (pe motiv că  el – proprietarul – asigură în continuare folosinţă nu doar liniştită, ci şi utilă a bunului închiriat).

Care sunt efectele invocării forței majore într-un contract de locațiune? Când poate fi invocată impreviziunea și cu ce diferă de invocarea forței majore? 

Efectul incidenței unui caz de forță majoră constă în înlăturarea în totalitate a răspunderii pentru prejudiciile cauzate prin neexecutarea obligațiilor. În traducere liberă, aceasta înseamnă că, de principiu, debitorul obligației imposibil de executat ca urmare a intervenirii unui caz de forță majoră va fi exonerat de răspundere, iar creditorul obligaţiei imposibil de îndeplinit poate suspenda executarea propriei obligații. Am ţinut să folosesc calificarea „de principiu” pentru că lucrurile nu sunt chiar atât de simple în cazul contractelor de închiriere.

În concret, închiderea unor unități ca urmare a deciziei autorităților coincide cu noțiunea de forță majoră. Întrebarea care rămâne este dacă obligația suspendării activităţii pe fondul pandemiei, calificată drept caz de forță majoră, poate fi invocată de către chiriași drept temei în vederea suspendării obligației de plată a chiriei, iar răspunsul pare să fie mai degrabă negativ. Aceasta pentru că, potrivit Codului Civil, debitorul (în exemplu de mai sus chiriaşul) nu este exonerat de răspundere în cazul în care obligaţia are ca obiect „bunuri de gen” (bunuri ce pot fi înlocuite unele prin altele, aşa cum sunt banii).

În măsura în care chiriaşul nu poate invoca forţa majoră, s-ar putea să fie permisă adaptarea contractului în baza impreviziunii. Similar forţei majore, şi impreviziunea presupune o schimbare excepţională (care nu putea fi anticipată) a condiţiilor existente la momentul încheierii contractului, dar care nu face obligaţia imposibil de executat, ci face ca executarea acesteia să devină deosebit de împovărătoare pentru una din părţi. Esenţial în cazul impreviziunii este ca părţile să nu fi renunţat prin contract la invocarea acesteia (situaţie des întâlnită în cazul contractelor de închiriere în care locatorul este un investitor instituţional) şi, de asemenea, schimbarea împrejurărilor şi întinderea acesteia să nu fi putut fi avute în vedere de către părţi, în mod rezonabil, în momentul încheierii contractului. În măsura în care sunt îndeplinite condiţiile de mai sus, părţile vor putea discuta în vederea restabilirii echilibrului contractual. Evident, în toate cazurile există scenariul negocierii, iar dacă ambele părţi sunt rezonabile şi îşi exercită drepturile contractuale cu bună credinţă, lucrurile vor funcţiona. Vor fi însă şi situaţii în care una din părţi va acţiona nerezonabil, caz în care lucrurile vor fi, cel mai probabil, soluţionate în instanţă.

În privinţa diferenţelor dintre cele două instituţii – în caz de forță majoră, debitorul se află în imposibilitatea de a-și mai putea executa obligaţia, pe când în cazul impreviziunii obligația nu este imposibil de executat, ci doar a devenit excesiv de oneroasă. De asemenea, impreviziunea tinde spre adaptarea contractului, în vreme ce forța majoră poate duce la suspendarea sau la încetarea acestuia. În fine, efectele forței majore se produc de drept, în vreme ce efectele impreviziunii – în măsura în care părţile nu se înţeleg – se produc doar în baza unei hotărâri judecătorești.


Răzvan GHEORGHIU-TESTA este Partener al Țuca Zbârcea & Asociații și coordonatorul departamentului de Real estate al firmei

LĂSAȚI UN MESAJ

Please enter your comment!
Please enter your name here