Predictibilitatea, dialogul dintre dezvoltatori și autorități, durata procedurilor de autorizare și nevoia unor reguli clare sunt câteva dintre temele aflate în centrul dezbaterilor din piața imobiliară. Într-un interviu în exclusivitate pentru Legal Marketing, Ronald Elek, avocat specializat în litigii de urbanism, și Iulia Elek, avocat specializat în real estate, due diligence și tranzacții imobiliare, de la societatea de avocatură Elek & Elek din Cluj-Napoca, dedicată antreprenorilor și companiilor, cu specializare în real estate, construcții, urbanism și achiziții publice, își expun punctele de vedere asupra acestor importante teme care influențează dezvoltarea proiectelor imobiliare. Cei doi avocați analizează relația dintre dezvoltatori și autoritățile publice, procesul de autorizare, cauzele litigiilor din urbanism, cele mai frecvente greșeli ale investitorilor și modificările legislative care ar putea aduce mai multă predictibilitate și eficiență în domeniu.
Care este cea mai mare problemă pe care o vedeți în relația dintre dezvoltatori și autoritățile publice și cum ar putea fi ea rezolvată?
RONALD ELEK: Una dintre cele mai vizibile probleme este lipsa colaborării și tonul adesea adversarial al relației. Autoritățile locale privesc dezvoltatorii cu scepticism și dau dovadă de inflexibilitate, iar dezvoltatorii, în mod firesc, își urmăresc în primul rând propriile interese, fără a pune întotdeauna în balanță impactul proiectelor lor asupra comunității.
Consider că în proiectele de amploare, cu impact semnificativ asupra comunității și asupra dezvoltării urbane, dincolo de procedurile de elaborare a documentațiilor de urbanism prevăzute de lege, ar trebui să existe mult mai mult dialog între dezvoltatori, autorități și, de ce nu, societatea civilă.
IULIA ELEK: Cea mai mare problemă este, în opinia mea, lipsa predictibilității. Un dezvoltator care pornește un proiect nu știe, de fapt, la ce să se aștepte: fiecare autoritate locală are propriile reguli și, mai ales, propriile cutume – adesea nescrise – de aplicare a acelorași texte de lege. La aceasta se adaugă faptul că regulile locale și cerințele autorităților se schimbă în permanență, astfel încât ceea ce era valabil la începutul unui proiect poate să nu mai fie valabil câteva luni mai târziu.
Din perspectiva consultanței și a tranzacțiilor imobiliare, această impredictibilitate este cea care descurajează cel mai mult investitorii – în special pe cei străini, obișnuiți cu cadre normative mai stabile. Soluția nu ține atât de o nouă lege, cât de uniformizarea practicii administrative și de asumarea de către autorități a unor reguli clare, publice și constante în timp.
Dacă ați fi de partea cealaltă a mesei, unul reprezentând un dezvoltator, iar celălalt o administrație publică, care ar fi primul lucru pe care ați încerca să îl schimbați în modul în care se desfășoară procesul de autorizare?
RONALD ELEK: Interesant este că, indiferent de partea mesei la care m-aș afla, aș ținti același lucru: predictibilitatea procesului. Ca reprezentant al unui dezvoltator, primul lucru pe care aș încerca să îl schimb ar fi impredictibilitatea termenelor și a criteriilor. Un dezvoltator poate accepta reguli stricte, dar are nevoie să știe de la început regulile jocului și să se poată baza pe ele – nu să descopere pe parcurs condiții noi, care schimbă din temelii ecuația economică a proiectului. Aș milita, așadar, pentru termene clare și obligatorii de emitere a actelor și pentru o aplicare consecventă a acelorași criterii de la un proiect la altul.
Ca reprezentant al administrației publice, aș schimba momentul în care începe dialogul real. În prezent, dezvoltatorul și autoritatea se întâlnesc, de cele mai multe ori, abia atunci când documentația este deja depusă și pozițiile sunt înțepenite. Aș introduce o etapă de consultare prealabilă, în care impactul urban și așteptările comunității să fie așezate pe masă înainte de a se investi timp și bani într-o soluție care oricum nu ar fi acceptată.
În fond, ambele schimbări converg spre aceeași idee: un proces în care fiecare parte știe la ce să se aștepte reduce deopotrivă litigiile și frustrarea de ambele părți.
IULIA ELEK: Indiferent de partea mesei la care m-aș afla, aș schimba momentul în care începe comunicarea dintre dezvoltator și autoritate.
Ca reprezentant al unui dezvoltator, aș insista pentru un dialog real cu autoritatea încă din faza incipientă a proiectului – înainte de a investi timp și resurse considerabile în elaborarea documentației. Din experiența noastră, cel mai costisitor scenariu este acela în care întreaga documentație este pregătită, iar la final se descoperă că o premisă esențială, stabilită chiar la început, nu era corectă. Toate eforturile ulterioare se construiesc, astfel, pe o fundație greșită.
Ca reprezentant al administrației publice, aș instituționaliza tocmai această discuție prealabilă: o etapă formală de consultare, în care autoritatea își comunică din start cerințele și limitările, astfel încât dezvoltatorul să lucreze de la bun început în parametrii corecți. Ar economisi timp de ambele părți și ar reduce semnificativ numărul de documentații respinse sau refăcute.
Litigiile de sectorul urbanismului indică o aplicare mai riguroasă a legii sau, dimpotrivă, existența unor disfuncționalități în legislație și în administrație?
RONALD ELEK: La nivel local și regional, unde avem o experiență mai amplă, pot spune că litigiile din domeniul urbanismului se nasc din ambele cauze menționate. Planul Urbanistic General al municipiului Cluj-Napoca, adoptat în 2014, impune condiții dificile pentru elaborarea Planurilor Urbanistice Zonale în zonele de regenerare și în cele neurbanizate – condiții aproape imposibil de îndeplinit pentru dezvoltatorii mici și medii. În același timp, legislația în domeniu este într-o continuă schimbare, în special prin hotărâri ale consiliilor locale care stabilesc periodic condiții noi pentru elaborarea documentațiilor.
IULIA ELEK: Deși coordonez mai degrabă partea de due diligence imobiliar și de consultanță aferentă tranzacțiilor – deci nu privesc acest fenomen din sala de judecată – aș spune că majoritatea litigiilor se nasc dintr-o aplicare excesiv de riguroasă a legii și dintr-o tendință a autorităților de a suprareglementa procedura de autorizare. Se adaugă condiții peste condiții, multe dintre ele fără o justificare proporțională cu miza reală a proiectului, iar acest exces de zel administrativ ajunge, în mod paradoxal, să genereze chiar litigiile pe care ar fi trebuit să le prevină.
Care este cea mai răspândită concepție greșită pe care o întâlniți la investitori și dezvoltatori imobiliari atunci când pornesc un proiect și ce consecințe poate avea aceasta asupra investiției?
RONALD ELEK: Dezovltatorii imobiliari adesea subestimează timpul necesar elaborării documentațiilor de urbanism și obținerii autorizațiilor de construire. Or, timpul îndelungat de obținere a acestora afectează durata de execuție totală și, implicit, planul de afaceri creionat la început. Marja de profit se calculează de la data achiziționării terenului și pana la vânzarea imobilelor edificate. În cazul în care obținerea documentațiilor și a autorizațiilor durează mai mult de 5 ani, fără ca pe șantier să se fi întîmplat nimic, cifrele de la finalul proiectului pot fi..surprinzător de mici. Iar acest lucru se reflectă clar în prețul imobiliarelor de azi.
IULIA ELEK: Cea mai frecventă greșeală este subestimarea – sau chiar omiterea – analizei juridice prealabile. Mulți investitori se angajează într-o achiziție, uneori chiar plătesc prețul, înainte de a fi realizat un due diligence complet, care să acopere atât situația dreptului de proprietate, cât și regimul urbanistic al terenului.
Consecințele pot fi severe: un teren aparent atractiv se poate dovedi grevat de sarcini, aflat în litigiu, cu un istoric al proprietății problematic sau – la fel de grav – încadrat într-o zonă în care proiectul dorit de investitor pur și simplu nu poate fi autorizat. Sunt riscuri care se identifică ușor printr-o verificare făcută la timp, dar care, descoperite după semnare, se transformă în pierderi financiare majore.
Dacă ar trebui să modificați o singură prevedere din legislația privind urbanismul și construcțiile, care ar fi aceea și de ce credeți că ar produce cel mai mare impact asupra pieței imobiliare și a investițiilor?
RONALD ELEK: O problemă atât de complexă nu poate avea, sincer, o singură soluție. Aș opera însă mai multe intervenții în aceeași direcție: simplificarea procedurii de elaborare a documentațiilor de urbanism, în special pentru proiectele mici sau realizate în scop personal – nu cu scopul de a vinde imobilele edificate. În prezent, un om care vrea să își construiască o casă parcurge, în esență, aceleași etape ca un dezvoltator care ridică un ansamblu rezidențial, ceea ce mi se pare disproporționat.
În plus, în zonele de regenerare urbană și în cele neurbanizate, aș încuraja parteneriatele public-privat pentru realizarea infrastructurii rutiere și a rețelelor tehnico-edilitare. De prea multe ori, această sarcină este transferată de autorități în cârca beneficiarilor, fie ei dezvoltatori sau persoane fizice – deși vorbim despre infrastructură care deservește, în cele din urmă, întreaga comunitate.
Impactul ar fi dublu: proceduri proporționale cu miza reală a fiecărui proiect, ceea ce ar debloca investițiile mici; iar un mecanism clar de împărțire a costurilor de infrastructură ar reda predictibilitatea de care are nevoie orice investiție de amploare.
IULIA ELEK: Deși prin OUG nr. 31/2025 au fost introduse mai multe măsuri menite să scurteze durata de obținere a documentațiilor de urbanism – termene maximale de avizare, principiul avizării tacite, eliminarea avizării în cascadă – în practică aceste proceduri rămân, în continuare, foarte îndelungate. Aș continua, așadar, pe direcția deschisă de această ordonanță, cu măsuri suplimentare și, mai ales, cu mecanisme reale de responsabilizare care să asigure respectarea termenelor deja prevăzute de lege.
În egală măsură, aș pune accent pe uniformizarea regulamentelor locale de urbanism în comunele adiacente marilor orașe, respectiv în zonele metropolitane. În prezent, un investitor care traversează granița administrativă dintre un oraș și comuna învecinată se confruntă practic cu un alt set de reguli, deși vorbim despre același țesut urban, aflat în continuă expansiune. O astfel de uniformizare ar aduce exact predictibilitatea despre care vorbeam la început și ar face zonele metropolitane mult mai atractive pentru investiții coerente, planificate.
ELEX (Elek & Elek – Societate Civilă de Avocați) este o societate de avocatură din Cluj-Napoca, dedicată antreprenorilor și companiilor, cu specializare în real estate, construcții, urbanism și achiziții publice. Firma este specializață în real estate și construcții, dar sprijină și companii din alte industrii cu soluții juridice eficiente, clare și orientate spre prevenirea problemelor. Elek & Elek se diferențiază prin rapiditate, expertiză sectorială și parteneriate pe termen lung care susțin creșterea afacerilor.
Fondată în 2023 la Cluj-Napoca, ELEX este o societate de avocatură dedicată antreprenorilor și companiilor, cu specializare în real estate, construcții, urbanism și achiziții publice. În paralel, oferiă consultanță completă de drept comercial pentru afaceri din diverse industrii.
