„În real estate, problemele nu apar atunci când ceva merge prost, ci atunci când ceea ce părea în regulă nu a fost niciodată verificat cu adevărat.” Dincolo de vizibilitatea proiectelor și de dinamica lor comercială, piața imobiliară funcționează pe un set de mecanisme mult mai puțin evidente, în care fiecare etapă juridică, de la autorizare la intabulare, poate redefini, tăcut, rezultatul final. Între promisiune și livrare nu există doar diferențe de execuție, ci adesea o distanță generată de interpretare, context și timing.
Pentru Andreea Secu, fondatoarea Secu Legal, această distanță nu este o excepție, ci o constantă a unei piețe în care legislația rămâne fragmentată, iar aplicarea ei, inevitabil, nuanțată. În acest spațiu, predictibilitatea nu derivă din reguli clare, ci din capacitatea de a le înțelege în profunzime, de a anticipa deviațiile și de a construi, în jurul lor, soluții sustenabile. Acest interviu explorează exact aceste zone: unde se nasc, de fapt, riscurile, cum evoluează ele în timp și în ce măsură pot fi transformate din vulnerabilitate în avantaj strategic.
Cum s-a conturat Secu Legal în piața de real estate din România și ce tip de clienți sau proiecte v-au definit cel mai mult parcursul până acum? Care este reala diferențiere?
Ne-am poziționat în piață ca un boutique law firm înalt specializat pe această arie de practică, iar acesta este și mesajul pe care vrem să îl transmitem clar: livrăm soluții construite pe experiență solidă, oferite rapid, pentru că, odată cu experiența vine și viteza de reacție și eficiente economic, pentru că nu testăm soluții pe clienți, ci aplicăm direct ceea ce știm să facem cel mai bine. Viteza de lucru și capacitatea de a adapta soluțiile la particularitățile fiecărei spețe sunt elementele care ne diferențiază de o firmă generalistă.
Dincolo de specializare, un alt element care contează enorm pentru clienții noștri este continuitatea relației. Într-un boutique, aceiași avocați urmăresc proiectul de la primul due diligence până la intabularea finală — clientul nu trebuie să își „reia povestea” la fiecare etapă. În real estate, unde proiectele se întind pe ani de zile și fiecare detaliu istoric contează, această continuitate face o diferență reală. La fel de important, specializarea pe o nișă atât de tehnică ne permite să anticipăm probleme pe care firmele generaliste le întâlnesc abia când acestea apar, iar în real estate, costul unei probleme descoperite târziu este de zeci sau sute de ori mai mare decât costul prevenirii ei. Tocmai de aceea lucrăm mult în zona de advisory preventiv, nu doar pe spețe deja conturate.
Lucrăm cu entități de drept privat, preponderent persoane juridice, dar și persoane fizice, care dezvoltă proiecte logistice, de retail, de birouri sau rezidențiale, ori care vor să își valorifice cât mai bine activele din patrimoniu, să le clarifice situația juridică și să le pregătească pentru vânzare sau dezvoltare.
Cât din ceea ce vedem în piața imobiliară este realitate juridică și cât este, de fapt, o construcție de suprafață — un ambalaj?
Pentru publicul larg, partea cea mai vizibilă a pieței imobiliare o reprezintă proiectele rezidențiale. Proiectele de retail, logistice sau de birouri se dezvoltă, în general, mai discret și cu mai puține peripeții: beneficiarii finali sunt profesioniști, iar organizarea juridică per ansamblu este mai curată și mai clară.
În zona rezidențială, însă, marketingul a transformat destul de mult realitatea juridică în ficțiune. Proiectele se valorifică — prin semnarea de promisiuni de vânzare — încă din stadiul de concept, înainte de recepția la terminarea lucrărilor. Înainte de Legea Nordis, se semnau chiar din stadiul de idee, uneori în lipsa unei autorizații de construire, ceea ce a generat în practică probleme ample legate de întârzierea sau chiar blocarea unor proiecte. Așadar, da — o discrepanță semnificativă între realitatea juridică și ficțiunea din randări.
Tot mai des vedem situații legate de construcții neautorizate sau nefinalizate. Cât de complicat este, în practică, procesul de intrare în legalitate?
România nu are un cadru normativ care să trateze suficient de clar situația construcțiilor neautorizate sau nefinalizate. Instituția autorizației de intrare în legalitate a fost abrogată în ianuarie 2020, iar în prezent nu mai avem nicio normă care să o reglementeze explicit — astfel de autorizații continuând să fie emise în virtutea unei inerții din vechea reglementare. Din păcate, nici Codul Urbanismului, așteptat să intre în vigoare într-un viitor care părea apropiat dar care se îndepărtează tot mai mult, nu tratează tema suficient. Este de așteptat ca, și după intrarea lui în vigoare, problemele să continue să apară.
În prezent, intrarea în legalitate este reglementată sub două forme:
- (i) pe baza certificatului de atestare / adeverinței privind edificarea construcției, care poate fi emis(ă) doar ulterior împlinirii termenului de prescripție a răspunderii contravenționale; sau
- (ii) prin autorizarea post factum, care poate fi dispusă de autoritatea competentă, în principal odată cu aplicarea sancțiunii contravenționale (sau penale, dacă fapta constituie infracțiune).
În ambele cazuri, intrarea în legalitate este posibilă doar dacă se respectă reglementările din documentațiile de urbanism deja în vigoare — neputând fi adoptate documentații noi al căror scop să fie chiar intrarea în legalitate. În prima ipoteză, înainte de emiterea certificatului de atestare, se verifică și respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții, pe baza unei expertize tehnice; în a doua ipoteză, această cerință se verifică la recepția la terminarea lucrărilor.
Aceasta este teoria. În practică, lucrurile sunt considerabil mai complicate, pentru că apar multiple variabile: legate de începerea și cursul prescripției, de încadrarea în prevederile documentației de urbanism (mai ales în contextul anulării unora în instanță) și, nu în ultimul rând, de lipsa unei proceduri unitare la nivelul autorităților locale pentru soluționarea cererilor de intrare în legalitate în cele două modalități menționate. Statistic, sunt puține cazurile în care intrarea în legalitate se obține efectiv — tocmai pentru că aceste două mecanisme sunt insuficient reglementate.
Un sfat practic pe care îl dăm constant cumpărătorilor: pe lângă cartea funciară, ar trebui verificat și istoricul autorizațiilor, precum și eventualele procese-verbale de contravenție aflate pe rolul autorităților locale. Sunt informații care nu apar în extrasul CF, dar care pot afecta dramatic valoarea bunului.
În ce moment al unui proiect imobiliar apar, de fapt, cele mai mari riscuri: atunci când începe sau atunci când pare că totul merge bine?
Nu există proiect rezidențial fără riscuri — iar acestea sunt distribuite pe tot parcursul lui. La început, riscurile țin de procedura de autorizare, în special de durata acesteia. Pe parcurs, apar elementele neprevăzute și problemele tehnice specifice fazei de construire, dar și riscul contestării autorizației în instanță de către vecini sau ONG-uri și al suspendării ei — un risc amplificat de faptul că taxa de timbru este una simbolică, de 50 de lei, care nu se raportează la valoarea proiectului contestat. Iar la final, riscurile țin de întârzierile la recepția la terminarea lucrărilor și de procesul de intabulare.
Riscurile mari în real estate sunt rareori spectaculoase; sunt acumulări de mici neglijențe care ies la suprafață abia la final. La fel, riscul contractual dintre dezvoltator și antreprenor — disputele pe garanții, recepții parțiale, vicii ascunse — apare cel mai des nu pe parcursul construcției, ci după predarea către cumpărători, când aceștia încep să reclame deficiențe. Nu trebuie subestimată nici componenta fiscală: tratamentul TVA în vânzările de imobile noi, regimul transferului de afacere, impozitul pe construcții speciale — toate pot transforma marja unui proiect dintr-una sănătoasă într-una nesemnificativă, dacă nu sunt gândite din timp.
Începând cu luna martie a acestui an, când a fost adoptată procedura de implementare a prevederilor Legii Nordis în legătură cu operațiunile de cadastru și carte funciară, inspectorul de cadastru — sau o echipă desemnată special prin decizie a directorului oficiului teritorial competent — poate efectua o verificare formală la teren, pentru a confirma corespondența dintre construcția real executată și conținutul documentației cadastrale, respectiv certificatul de atestare a edificării construcției.
Verificarea privește regimul de înălțime, releveele unităților individuale (verificate aleatoriu) și, în cazuri bine justificate, amplasamentul construcției condominiu. Dacă în urma verificării se constată neconcordanțe, cererea de intabulare se respinge. Rămâne de văzut dacă această procedură suplimentară va genera întârzieri suplimentare la intabularea condominiilor.
Cât de mare este diferența, în România, între ce spune legea în real estate și cum se aplică ea în practică?
În această materie, legislația relevantă datează din anii ’90 – 2000: Legea 50/1991, Legea 350/2001, Legea 10/1995, HG 273/1994, HG 525/1996. Între timp s-au modificat nu doar codurile — civil, de procedură civilă, penal și de procedură penală — și a intrat în vigoare Codul administrativ, ci s-a modificat inclusiv Constituția in 2003. Și totuși, acest pachet de norme relevante în materia urbanismului nu a fost corelat cu reglementările ulterioare.
Mai mult, unele reglementări se dublează — fiind cuprinse în două sau mai multe dintre aceste acte normative — și uneori chiar se contrazic, cu privire aceeași instituție. La toate acestea se adaugă acte normative cu forță juridică inferioară (ordine de ministru, hotărâri de guvern) care adaugă la lege sau derogă de la ea.
Prin urmare, în această arie de practică, aportul interpretului — fie el avocat, judecător, reprezentant al autorității publice sau notar — este imens. El este cel care, în lipsa unei coerențe legislative, face efectiv munca de corelare a normelor și de aplicare cât mai unitară a dreptului.
Fiind sinceri până la capăt: în absența unei coerențe legislative reale, predictibilitatea pe care o putem oferi unui client este, în mare parte, una empirică — bazată pe pattern-uri repetate în timp, nu pe certitudini scrise. Iar acesta este, poate, cel mai onest mod de a descrie starea actuală.
Dacă ar fi să investiți personal într-un proiect imobiliar, care ar fi primul lucru pe care l-ați verifica?
Elementul esențial într-un proiect imobiliar, indiferent de natura lui — rezidențial, logistic, de birouri sau de retail — este locația. De aici aș porni analiza și acesta este, fără îndoială, criteriul cel mai important. Urmat, bineînțeles, și de preț.
Dar locația, pentru mine, înseamnă mai mult decât un punct pe hartă. Înseamnă și contextul administrativ: cine este primarul, ce documentații de urbanism sunt în vigoare, ce PUZ-uri sunt în lucru sau în consultare publică, ce contestații există pe zonă. Înseamnă istoricul terenului: cine a fost proprietar anterior, dacă au existat retrocedări, dacă terenul a făcut obiectul unor litigii. Înseamnă vecinătățile — atât cele actuale, cât și cele potențiale – și înseamnă capacitatea reală a infrastructurii — utilități, drumuri, școli — de a susține proiectul; nu cea promisă în PUG, ci cea efectiv funcțională.
Și, nu în ultimul rând, aș analiza ceea ce numesc „bonitatea” autorității locale: cât de previzibilă este, cât de repede emite autorizații, dacă are istoric de blocaje administrative. Un proiect bun, într-o primărie disfuncțională, poate ajunge să fie un proiect ratat — indiferent cât de bine ar fi gândit din punct de vedere comercial.
Există o zonă gri în urbanism, sau vorbim mai degrabă despre interpretări diferite ale aceleiași legi?
Zonele gri, adică acele puncte în care apar interpretări diferite ale aceleiași prevederi sunt, de fapt, zone de vid legislativ sau de reglementare insuficientă. În această arie de practică, aceste „triunghiuri ale Bermudelor”, în care se pierde sensul normei și se rătăcește interpretul ei, sunt numeroase. Cauzele țin de vechimea actelor normative relevante, de multiplele modificări succesive aduse de legiuitor de-a lungul timpului și de necorelarea lor atât între ele, cât și cu prevederile noilor coduri și ale Constituției.
Exemplele de zone gri persistente sunt numeroase: anularea PUZ-urilor coordonatoare, raportul dintre PUG și PUZ, statutul construcțiilor edificate în baza unor autorizații ulterior anulate, soarta documentațiilor de urbanism anulate parțial. Sunt subiecte frecvente în practică și pentru care, sincer, nu avem un răspuns unitar pentru că nici legea, nici practica nu îl oferă.
Un alt factor care favorizează aceste zone gri este practica neunitară a instanțelor. Lipsesc completele specializate pe chestiuni de urbanism și construcții, deși o astfel de specializare a judecătorilor ar fi necesară având în vedere caracterul tehnic al normelor — caracter care nu poate fi suplinit doar de expertizele tehnice administrate în dosare.
Cum vedeți evoluția relației dintre dezvoltatori, autorități și investitori în următorii ani?
Evoluția acestei relații va depinde, în continuare, așa cum a depins și până acum, de evoluția cadrului normativ. Dacă vom avea în viitor — și sperăm să se întâmple asta odată cu intrarea în vigoare a Codului Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor — un cadru coerent și suficient reglementat în privința obligațiilor și răspunderii actorilor din piața de real estate, relaționarea dintre ei este de așteptat să evolueze pozitiv.
Un alt factor decisiv îl reprezintă aparatul administrativ — adică eficiența, calitatea și pregătirea oamenilor din administrația publică locală implicați în procesul de autorizare și aprobare a documentațiilor de urbanism. Cu cât aceste structuri vor fi mai bine organizate și populate cu angajați bine pregătiți și, mai ales, bine intenționați, cu atât relația dintre actorii din piață se va îmbunătăți — și, în timp, se va reflecta într-un cadru urban îngrijit și coerent, atât estetic, cât și funcțional.
Un al treilea factor, de care se vorbește încă prea puțin, este digitalizarea. Digitalizarea procesului de autorizare, dacă va fi implementată cu adevărat poate crea o relație mai sănătoasă între acești actori, pentru că reduce spațiul pentru arbitrar și pentru întârzierile „explicate vag”.
Care este cel mai mare mit juridic din real estate-ul românesc?
Finalizarea la timp a proiectelor imobiliare a cam devenit, în ultimii ani, un mit. Din păcate…
Și nu este greu de înțeles de ce: pe lângă impredictibilitatea procesului de autorizare și de recepție, de foarte multe ori, termenele din promisiunile de vânzare sunt mai optimiste decât termenele statistic posibile. Dezvoltatorul are interes să vândă rapid, iar cumpărătorul vrea să creadă că își va primi locuința la timp. Realitatea — autorizări întârziate, acțiuni în instanță, probleme tehnice, reorganizări de șantier — produce, statistic, întârzieri de luni, uneori de ani.
Ce va diferenția, din punct de vedere juridic, proiectele imobiliare care vor avea succes în următorii ani de cele care vor avea probleme?
Cred că diferența o vor face zonele comune și de socializare — aerisite, cu soluții de trafic bine gândite și cu facilități de recreere — împreună cu calitatea lucrărilor de construire per ansamblu, nu doar a finisajelor. Aceste elemente sunt esențiale pentru orice tip de proiect imobiliar, fie că vorbim de rezidențial, retail sau birouri.
Dincolo de partea fizică, cred că vor conta tot mai mult criterii nepalpabile, precum transparența juridică. Proiectele care vor câștiga încrederea cumpărătorilor sunt cele care își vor prezenta deschis documentația — autorizații, situație CF, regulament de condominiu, calculul cotelor părți comune — nu doar randările. Cumpărătorul de astăzi este mai informat decât cel de acum zece ani și pune întrebări la care un dezvoltator serios trebuie să poată răspunde.
