Nu putine sunt cazurile in care investitorii sunt interesati de achizitia unor imobile monumente istorice si dezvoltarea unor proiecte amplasate in zone protejate, cu intentia de a le transforma in hoteluri de lux, cladiri de birouri moderne sau muzee. In astfel de cazuri, se impune o analiza atenta a obligatiilor prevazute de Legea 422/2001 privind monumentele istorice in vederea structurarii tranzactiilor, mai ales din perspectiva costurilor angrenate si a termenelor in care toate acestea trebuie indeplinite.
Desi potrivit dispozitiilor Codului Civil in vigoare, orice bun poate fi vandut in mod liber, cata vreme aceasta instrainare nu este interzisa sau limitata prin lege, conventie sau testament, un statut special pe piata imobiliara il au monumentele istorice, in considerarea dreptului de preemtiune pe care il are statul roman, prin Ministerul Culturii si Cultelor sau prin serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii si Cultelor ori al unitatilor administrativ-teritoriale, dupa caz.
Intrucat Legea 422/2001 defineste monumentele istorice ca acele bunuri imobile, constructii si terenuri situate pe teritoriul Romaniei, semnificative pentru istoria, cultura si civilizatia nationala si universala, la nivel national fiind aprobata si publicata o lista cu bunurile clasate ca monumente istorice, gruparea lor in 3 categorii, respectiv, monumente, ansambluri si situri a suscitat o serie de discutii. Astfel, desi nu se face nicio distinctie cu privire la acestea, considerandu-se in mod just ca dreptul de preemtiune se exercita cu privire la toate imobilele avand acest regim, jurisprudenta in materie nu este unitara, neexistand o linie clara in ceea ce priveste aplicabilitatea dreptului de preemtiune asupra imobilelor amplasate in perimetrul siturilor si ansamblurilor. Daca unele instante au apreciat ca instrainarea unor imobile cuprinse intr-un sit arheologic este perfect valabila fara respectarea acestui drept, avand in vedere ca imobilul propriu-zis nu era mentionat in mod corespunzator pe Lista monumentelor istorice, au fost si cazuri in care asemenea tranzactii au fost anulate.
Chiar daca optica autoritatilor competente este aceea de interpretare restrictiva a notiunii de monument, avand in vedere exclusiv constructia sau parte din constructie impreuna cu instalatiile, componentele artistice, elementele de mobilare interioara sau exterioara care fac parte integranta din acestea, impreuna cu terenul aferent delimitat topografic, riscul constatarii nulitatii absolute a tranzactiei incheiate cu eludarea procedurii prevazute de Legea 422/2001 este unul ridicat, sens in care, recomandarea e in sensul notificarii autoritatilor competente cu privire la intentia de instrainare inclusiv a imobilelor aflate in perimetrul ansamblurilor sau siturilor arheologice. Termenul de exercitare a dreptului de preemţiune al statului este de maximum 25 de zile de la data inregistrarii instiintarii, documentatiei si a propunerii de raspuns la minister sau, dupa caz, la serviciile publice deconcentrate ale ministerului. In cazul In care ministerul sau serviciile publice deconcentrate ale acestuia nu isi exercita dreptul de preemtiune, acest drept se transfera autoritatilor publice locale, care il pot exercita in maximum 15 zile. In cazul In care titularii dreptului de preemtiune nu isi exercita acest drept, proprietarii pot instraina liber respectivul monument.
Intrucat, asa cum aratam mai sus, dincolo de notificare, proprietarul va trebui sa depuna si documentatia aferenta conform ordinului ministrului culturii si cultelor aplicabil la momentul respectiv, legiuitorul a inteles sa acorde atentie si procedurii de valorificare a acestui drept context in care, in masura in care proprietarul nu va depune un raport de evaluare sau expertiza de specialitate care sa justifice pretul de vanzare mentionat in notificare, titularul dreptului de preemtiune va putea solicita efectuarea unei asemenea evaluari, prelungindu-se implicit si perioada de negociere a pretului.
Mai mult, pentru fiecare monument istoric se instituie zona sa de protectie, delimitata pe baza reperelor topografice, geografice sau urbanistice, in functie de trama stradala, relief si caracteristicile monumentului istoric, dupa caz, prin care se asigura conservarea integrata si punerea in valoare a monumentului istoric si a cadrului sau construit sau natural. Delimitarea zonei de protectie se realizeaza simultan cu clasarea monumentului istoric.
Interventiile asupra monumentelor istorice se fac numai pe baza si cu respectarea avizului emis de Ministerul Culturii si Cultelor sau de catre serviciile publice deconcentrate ale ministerului. Interventiile la care face referire legea sunt: toate lucrarile de cercetare, conservare, construire, extindere, consolidare, restructurare, amenajari peisagistice si de punere in valoare, care modifica substanta sau aspectul monumentelor istorice; schimbari ale functiunii sau destinatiei monumentelor istorice, inclusiv schimbarile temporare; amenajari de cai de acces, pietonale si carosabile, utilitati anexe, indicatoare, inclusiv in zonele de protectie a monumentelor istorice, s.a.
Autorizatiile de construire, desfiintare sau de interventie asupra monumentelor istorice emise fara avizul Ministerului Culturii si Cultelor sau serviciilor publice deconcentrate ale ministerului sunt nule de drept.
Interventiile asupra monumentelor istorice, altele decat cele de schimbare a functiunii sau a destinatiei, de intretinere sau de reparatii curente, indiferent de sursa lor de finantare si de regimul de proprietate a imobilului, se fac cu specialisti si experti atestati si sub inspectia si controlul propriu ale Ministerului Culturii si Patrimoniului National, respectiv ale serviciilor publice deconcentrate din cadrul ministerului.
Proprietarii monumentelor istorice sunt obligati sa intretina si sa foloseasca imobilul numai cu respectarea legii si a Obligatiei privind folosinta monumentului istoric, act care contine conditiile si regulile de utilizare sau de explotare a monumentului istoric. Obligatia se inscrie in cartea funciara iar documentul in sine insoteste actele de proprietate, inchiriere sau concesiune pe toata durata de existenta a imobilului.
Pentru protejarea monumentelor istorice aflate in proprietatea privata a persoanelor fizice sau juridice Ministerul Culturii si Cultelor, serviciile publice deconcentrate ale ministerului si autoritatile administratiei publice locale pot asigura, la cererea proprietarilor, cu titlu gratuit, consultanta de specialitate. Statul sau autoritatile publice locale pot acorda si sprijin financiar sub forma acoperirii totale sau partiale a costurilor studiilor si documentatiilor tehnice, precum si, dupa caz, ale lucrarilor de interventie asupra monumentelor istorice.
De regula, paza, intretinerea, conservarea, consolidarea, restaurarea si punerea in valoare prin mijloace adecvate a monumentelor istorice revin, dupa caz, proprietarilor sau titularilor altor drepturi reale asupra acestora insa costul lucrarilor de proiectare, conservare, consilidare, reparare, restaurare si punere in valoare a monumentelor istorice aflate in proprietate publica ori privata, incluse in programe de importanta nationala sau internationala poate fi acoperit integral ori partial de la bugetul de stat sau al unitatilor administrativ-teritoriale.
Spre exemplu, la inceputul lunii iunie 2019, in cadrul proiectului RO-CULTURA, Ministerul Culturii si Identitatii Nationale a lansat un apel de proiecte pentru restaurarea si revitalizarea monumentelor istorice, cu buget de 16 milioane de euro, iar termenul limita pentru depunerea dosarelor este 7 octombrie. Apelul de proiecte urmareste sa contribuie la restaurarea patrimoniului cultural intr-un mod inovativ, prin promovarea unor noi modele de guvernanta participativa in domeniul patrimoniului cultural si a unei abordari integrate a acestui patrimoniu. Cel putin 30% din valoarea totala a sprijinului financiar nerambursabil aferent proiectelor selectate in cadrul apelului de proiecte va fi acordata proiectelor implementate in parteneriat cu cel putin o entitate din statele donatoare (Islanda, Liechtenstein si Norvegia). Valoarea sprijinului financiar nerambursabil ce poate fi acordat unui proiect este cuprinsa intre 200.000 Euro si 2.000.000 Euro, reprezentand 80% din totalul costurilor eligibile ale proiectului.
