GUEST WRITER | NNDKP: Ce trebuie să știe Proprietarii despre drepturile Chiriașilor lor

Material realizat de Emil Bivolaru, Partener, departament Litigii & Miruna Preda, Asociat, departament Litigii

Diferența juridică dintre amânarea și suspendarea obligațiilor de plată a chiriilor aferente locațiunilor privind imobilele cu destinație de sedii principale și secundare ale persoanelor juridice reglementate de art. X din O.U.G. nr. 29/2020 (alin. 1 și 5).

SUMAR

Potrivit legislației speciale în vigoare, Chiriașii  nu pot invoca suspendarea obligației de plată a chiriei aferente imobilelor cu destinație de sedii principale/secundare, urmare a decretării stării de urgență, în absența unei negocieri prealabile, desfășurate în condiții de bună-credință cu Proprietarul spațiului dat în locațiune.

Acceptarea unei alte soluții/interpretări, în situația dată, ar conduce la sprijinirea neexecutării unilaterale a obligațiilor principale decurgând din convențiile de locațiune, exclusiv de către Chiriaș și doar în dauna Proprietarului, în lipsa unor motive suficient de justificate, evaluate obiectiv și transparent de ambii partaneri contractuali.

Suspendarea de drept a obligației de plată a chiriei aferente imobilelor cu destinație de sedii principale și secundare ale persoanelor juridice reglementate de art. X alin. (1) și (5) din O.U.G. nr. 29/2020 ar conduce la eliminarea dreptului esențial al Proprietarilor de încasare a sumei constând în contravaloarea folosinței cedate a imobilului închiriat (de altfel, o atare ipoteză nu e prevăzută de art. X din O.U.G nr. 29/2020).

Notificarea de suspendare unilaterală a obligațiilor de plată, transmisă de Chiriaș Proprietarului, în lipsa unui cadru legal adecvat și a unor motive clare de forță majoră/ caz fortuit, care să împiedice Chiriașul să își execute obligația principală de plată poate fi, cel mult, echivalată cu o invitație la negocieri contractuale.

Chiriașii (IMM-uri și celelate categorii profesionale menționate în art. X din O.U.G. 29/2020) pot însă invoca în mod unilateral amânarea obligației de plată a chiriei, în temeiul art. X alin. (1) din O.U.G. nr. 29/2020, dacă fac dovada îndeplinirii cerințelor impuse cadrul legal special, derogatoriu, adoptat pe perioada stării de urgență.

Neclaritatea ce s-ar putea naște în legătură cu posibilitatea Chiriașilor de a cumula atât remediul amânării obligației de plată a chiriei privind sediul social/sediile secundare (în măsura în care le este interzisă desfășurarea activității prin punctele de lucru), cât și efectele forței majore (deci implicit si suspendarea obligației de plată a chiriei) isi gasesc solutiile prin interpretarea cu bună-credință a legii și în considerarea scopului acesteia, astfel cum a fost imaginat de legiuitor.

I.          DESPRE ACTIVITĂȚILE COMERCIALE SUSPENDATE PE PERIOADA STĂRII DE URGENȚĂ ȘI REMEDIILE LEGALE REGLEMENTATE PRIN O.U.G. NR. 29/2020

Potrivit Ordonanțelor militare nr. 1/2020[1] și nr. 2/2020[2], se suspendă următoarele activități care nu sunt consecvente necesității de distanțare socială:

  • servirea și consumul produselor alimentare și băuturilor alcoolice și nealcoolice, organizate de restaurante, hoteluri, cafenele sau de alte localuri publice, în spațiile destinate acestiu scop din interiorul/ exteriorul locației (art. 1 alin. 1 din Ordonanța militară nr. 1/2020);
  • activitățile culturale, științifice, artistice, religioase, sportive, de divertisment sau jocuri de noroc, de tratament balnear și de îngrijire personală, realizate în spații închise (art. 1 alin. 2 din Ordonanța militară nr. 1/2020);
  • serviciile din cabinetele de medicină dentară (art. 1 alin. 1 din Ordonanța militară nr. 2/2020);
  • comercializarea cu amănuntul a produselor și serviciilor în centrele comerciale în care își desfășoară activitatea mai mulți operatori economici (art. 1 alin. 2 din Ordonanța militară nr. 2/2020).

Față de regulile generale mai sus menționate, au fost prevăzute și următoarele excepții:

  • este permisă organizarea activităților de comercializare a produselor alimentare și băuturilor alcoolice și nealcoolice, care nu presupun rămânerea clienților în spațiile destinate acestui scop, precum cele de tip „drive-in”, „room-service” sau livrare la client (art. 1 alin. 2 din Ordonanța militară nr. 1/2020);
  • sunt permise intervențiile stomatologice de urgență (art. 1 alin. 2 din Ordonanța militară nr. 2/2020);
  • este permisă vânzării produselor alimentare, veterinare sau farmaceutice și a serviciilor de curățătorie (art. 2 alin. 1 din Ordonanța militară nr. 2/2020).

Așadar, situația premisă este una cu totul specială, creată în principal, de impactul pandemiei cu noul coronavirus SARS-CoV-2 asupra sănătății publice și de nevoia incontestabila a împiedicării aglomerărilor umane ce favorizeaza răspândirea bolii.

În acest context, conform art. X alin. (1) din O.U.G. nr. 29/2020[3], IMM-urile a căror activitate a fost întreruptă total sau parțial în baza legii sau a deciziilor emise de autoritățile publice competente pe perioada stării de urgență decretate[4] și care dețin un certificat de situație de urgență[5] beneficiază, fără posibilitatea de opoziție din partea Proprietarilor, de amânarea la plată pentru serviciile de utilități – electricitate, gaze naturale, apă, servicii telefonice și de internet, precum și de amânarea la plată a chiriei pentru imobilul cu destinație de sediu social și de sedii secundare.

Ignorând exprimarea deficitară a O.U.G. nr. 29/2020 din cadrul art. X alin. 2 și alin. 3 referitor la structura mecanismului de invocare a forței majore (pe care o punem pe seama imperativului intervenirii legislative urgente), se impune a fi observat dreptul IMM-urilor aflate în alte tipuri de contracte decât cele de locațiune sau de furnizare de utilități de a invoca în favoarea lor si efectele unor împrejurări de forța majoră, doar ulterior și sub condiția eșecului demersurilor de a renegocia și adapta cu bună-credință clauzele contractuale cu impact semnificativ asupra activității lor (în principal cele privind plățile). Deși alin. (2) face vorbire exclusiv de ipoteza invocării forței majore împotriva IMM-urilor, nu există nicio rațiune legală / de orice altă natură pentru a justifica restrângerea acestui drept al societăților în discuție – de a invoca la rândul lor forța majoră/ cazul fortuit si în ipoteza contractelor de locatiune în derulare.

Eventuala concluzie potrivit căreia forța majoră ar putea fi invocată doar în contractele în derulare, având alt obiect decât cele în legătură cu care legiuitorul a dispus deja beneficii/remedii imediate (sub forma amânări de plată), conform art. X alin. (1) din O.U.G. nr. 29/2020, ar fi greu, daca nu imposibil de sustinut.

O astfel de interpretare ar pune societățile cel mai grav afectate de interdicțiile autorităților publice (ce au activitatea întreruptă) într-o situație mai grea decât cea a celorlalte societăți (care nu au activitatea întreruptă), si care au fost afectate în principal in raport de reducerea volumului de muncă. Cele din urmă societăți nu beneficiază de amânare legala de plată, însă pot beneficia de suspendarea acestor obligații (ca urmare a invocării si dovedirii forței majore în baza art. 1351 din Codul civil).

Această potențială diferență de tratament juridic intre cele doua tipuri de companii, decurâng dintr-o altă interpretare decât cea propusă, nu are fundament legal și nu poate fi acceptată, nefiind concordantă cu dispozițiile în vigoare (atât generale, cât și speciale și derogatorii), iar nici cu instituțiile echității și solidarității contractuale.

Beneficiul amânării legale a obligațiilor de plată a chiriei aferente sediilor principale/ secundare ale IMM-urilor (și celorlalte categorii profesionale indicate) rămâne deci un beneficiu special aferent unei situații speciale.

Acest beneficiu nu elimină insa nici dreptul IMM-urilor de a negocia cu partenerii contractuali o reașezare a clauzelor esențiale ale contractelor reglementate de art. X alin. (1) din O.U.G. nr. 29/2020 sau dreptul de a invoca forța majoră (dacă se află într-o atare situație extraordinară) pentru a obține un efect maxim – suspendarea (iar nu amânarea) obligațiilor de plată – și a evita riscul asumării diverselor consecințe firești, circumscrise unei conduite contractuale culpabile, respectiv riscul rezilierii, al penalităților, al daunelor-interese etc.

Ca o concluzie a celor mai sus prezentate, trebuie retinut ca pentru contractele de locațiune privind sediile sociale și secundare ale entităților enumerate în art. X din O.U.G. nr. 29/2020 (IMM-uri, notari publici, avocați – și formele de profesie specifice, excutori judecătorești – și formele de exercitare a acestei profesiei, cabinetele medicilor de famile și cabinetele stomatologice, federațiile sportive naționale și cluburile sportive), legea oferă protecția imediată a amânării plății chiriilor dacă sunt îndeplinite doua conditii imperative:

  1. activitatea sa fi fost întreruptă parțial și/ sau total și temporar, ca urmare a măsurilor administrative obligatorii de combatere a răspândirii pandemiei și
  2. IMM-ul sa fi obținut un Certificat de urgență, eliberat de Ministerul de resort competent, in conformitate cu procedurile expres reglementate

Nimic nu împiedică însă beneficiarii acestor măsuri de amânare imediată a obligațiilor de plată să încerce cu bună-credință negocierea și reașezarea contractelor în derulare în contextul noilor realități economice, fie pentru o perioadă scurtă de timp caracterizată de starea de urgență, fie până la sfârșitul perioadelor de angajament deja asumate, care să aibă ca efect nu doar simpla amânare de plată a datoriilor, ci chiar reducerea acestora în acord cu impactul situației economice grave în care ne aflăm, respectiv aceea de recesiune mondială – terminologia a fost acceptată și chiar folosită de directorul general al FMI, Christine Lagarde, în urma cu câteva zile.

II.          DESPRE SUSPENDAREA OBLIGAȚIEI DE PLATĂ A CHIRIEI

Neplata chiriei și invocarea situației de criză generalizată nu poate fi, în orice situație justificată, cu atât mai mult cu cât forța majoră este doar prezumată de lege, putând fi răsturnată de partea cu interese contrarii, atunci când activitatea Chiriașului nu a fost afectată într-o măsură covârșitoare pentru a echivala cu o astfel de ipoteză legală.

Trebuie reținut și că neplata chiriilor va putea să genereze un șir lung de rezilieri de contracte din partea Proprietarilor, atunci când locatarii abuzează de drepturile lor, urmând ca instanțele de judecată să fie cele sesizate pentru a analiza, de la caz la caz, în ce măsură Proprietarul s-ar putea prevala de art. 1817 din Codul civil privind rezilierea locațiunii.

Este de la sine înțeles că impactul generat de pandemia cu noul coronavirus asupra activității beneficiarului acestor situații trebuie să fie unul major, suficient de intens și agresiv cât să pună în pericol chiar solvabilitatea activității sale, în caz contrar, un impact redus, precum o scădere cu 10 – 20% a cifrei de afaceri, neîntrunind condițiile necesare pentru a răsturna caracterul obligatoriu al sarcinilor contractuale.

În plus, apreciem că în cadrul viitoarelor litigii se vor putea verifica mai mulți indicatori economici ai entității beneficiare, iar nu numai scăderea volumului imediat de activitate, precum rezervele financiare efective, posibilitatea de reorganizare și continuarea activității, modalitatea de cheltuire a banilor în perioada în care pandemia a devenit deja o situație notorie pe piețele internaționale și naționale, opțiunile de finanțare pe termen scurt și lung etc.

În măsura în care chiriașul solicită cu bună-credința locatorului său suspendarea obligației de plată a chiriei, făcând proba situației grele în care se află, recomandăm inițierea de negocieri atente ale clauzelor contractuale din convenția de locațiune și eventual identificarea unei soluții echitabile pentru ambele părți, în vederea evitării unor veritabile crize contractuale, susceptibile de soluționari doar pe căile lungi și anevoioase ale instanțelor de judecată, cu pierderi pentru ambii cocontractanți.

Disensiunile dintre Proprietar si Chiriaș pot fi generate inclusiv de neînțelegerea exactă a drepturilor reciproce în contextul unei legislații neclare, sau cel puțin, a unei legislatii care nu a reușit în timpul scurs să detalieze suficient de atent/temeinic ipotezele reale ale vieții economice.

Tocmai de aceea atragem atența că Notificarea transmisă de locatar privind solicitarea de suspendare a plății chiriei aferente locațiunilor imobilelor cu destinație de sedii ale societății nu trebuie confundată cu dreptul de amânare a plății chiriei, reglementat expres de O.U.G. nr. 29/2020 (art. X alin. 1).

De asemenea, nu trebuie omis nici faptul că, dacă Proprietarul deține un titlu executoriu în sensul prevăzut de art. 1798 din Codul civil, poate demara de îndată contra Chiriașului executarea silită pentru plata chiriilor scadente și neachitate, cu toate efectele economice ce decurg dintr-o astfel de procedură.

Succesul negocierilor echilibrate și purtate cu bună-credință de partenerii contractuali poate preîntâmpina:

  • un litigiu dificil având ca obiect o potențială acțiune a Chiriașului în constatarea intervenirii impreviziunii în contract și de adaptare a acestuia – a se vedea art. 1271 din Codul civil;
  • o executare silită a debitorului pentru sumele restante datorate cu titlul de chirie – conform art. 1798 din Codul civil;
  • o reziliere a contractului de drept, urmată de evacuare sau o acțiune în reziliere a contractului cu plata de daune-interese – conform art. 1817 din Codul civil, dupa caz.

O ipoteză des întâlnită în practica ultimelor săptămâni este aceea a efectelor generate de  măsurile de suspendare/de reducere voluntară a activității companiilor, in contextul scaderii drastice a volumului de activitate/a comezilor, sau uneori doar cu scopul declarat al protejării angajaților. Includem aici inclusiv acele situații în care angajatorii nu pot asigura salariaților condiții propice pentru lucrul de acasă (work remote/ work from home), apelandu-se inclusiv la solutia somajului tehnic.

Întrebarea justificată care se naște în aceste condiții este dacă o astfel de situație poate atrage/ justifica suspendarea executării obligației de plată a chiriei aferentă sediului societății angajatoare/chirias.

Apreciem că rezolvarea acestor situații își poate găsi răspunsurile corecte doar printr-o analiză atentă a particularitatilor, de la caz la caz, neputând fi emisă o soluție de principiu în sensul caracterului justificat/ nejustificat al solicitării de suspendare a respectivei obligații de plată a chiriei. Va trebui evaluat cu atentie impactul real al masurilor impuse exclusiv de pandemie asupra volumului de munca al Chiriasului si posibilitatea acestuia din urma de a elimina in parte sau chiar in tot efectele negative prin masuri administrative/organizatorice coerente, asa cum sunt cele vizand organizarea muncii la distanta (acolo unde aceasta este posibila)

Înca o dată bună-credință contractuală și solidaritatea partenerilor în depășirea momentului de criză va aduce beneficii evidente ambelor părți, fiind preferabile unor conflicte judiciare imprevizibile si de lunga durata.

III.          DESPRE AMÂNAREA OBLIGAȚIEI DE PLATĂ A CHIRIEI

Amânarea platii chiriei, pe de altă parte, spre deosebire de suspendare, este dispusă prin prevederile art. X alin. 1 din O.U.G. nr. 29/2020 și reprezintă un remediu contractual legal, de care se pot prevala IMM-urile, dar și alte categorii speciale de participanți la viața economică și socială, dacă îndeplinesc cerințele impuse.

Așadar, spre deosebire de suspendare, amânarea operează ope legis în măsura în care destinarii legii îndeplinesc cerințele (formale) necesare pentru beneficierea de aceste remediu.

Ce trebuie observat însă este că amânarea nu atrage o „iertare de datorie” și nu echivalează din punct de vedere juridic cu suspendarea, cele două instituții comportând diferențe majore.

Amânarea reprezintă un mecanism prin care locatarii (Chiriașii) au dreptul să nu execute obligația de plată a chiriei pe perioada stării de urgență, urmând ca odată cu încetarea acesteia, să reia cursul contractului și deci să achite chiria aferentă inclusiv lunilor în care nu au plătit-o, fără cuantificarea unor penalități și fără riscul de a se vedea scoși în afara contractelor.

De altfel, această măsură ar părea echitabilă, întrucât într-o perioadă ca cea în discuție, deci în condițiile unei pandemii mondiale și adoptării unor măsuri restrictive ale autorităților de combatere a acesteia, părțile contractuale sunt sau pot fi graj afectate/prejudiciate.

Mai mult, nu trebuie omis că destinatarii legii privind amânarea de la plata chiriei nu sunt persoane fizice (chiriași), ci în principiu IMM-uri, care, în calitate de profesioniști, și-au asumat aceste obligații contractuale.

În acest context, locatorul va suporta pe perioada stării de urgență „riscul” contractului, însă nu ar fi fost echitabil ca acesta să fie prejudiciat întru-totul, iar partenerul său contractual să fie favorizat/ exonerat (eventual) de la plata chiriilor.

Tocmai pentru aceste motive (inclusiv echitatea și solidaritatea contractuale), legiuitorul a optat în mod corect să reglementeze doar amânarea obligațiilor de plată, iar nu și suspendarea acestora.

Asa cum am aratat anterior, nu poate fi exclusă posibilitatea ca părțile, în baza acordului lor de voință în acest sens, să convină suspendarea obligației locatarului de plată a chiriei pe o anumită perioadă de timp, în urma unor negocieri purtate cu bună-credință de către acestea, sau numai reducerea acestora.

IV.          SITUAȚIA PARTICULARĂ ÎN CARE ESTE ÎNTRERUPTĂ ACTIVITATEA ÎN ANUMITE PUNCTE DE LUCRU / AGENȚII / ALTE SEDII SECUNDARE, IAR IMM-UL INVOCĂ APLICAREA ART. X ALIN. (1) DIN O.U.G. NR. 29/2020, RESPECTIV AMÂNAREA DE DREPT A PLĂȚII CHIRIEI AFERENTE PUNCTELOR DE LUCRU, DAR ȘI A CELEI AFERENTE SEDIULUI PRINCIPAL

Problema de drept analizată este legată de posibilitatea unei societăți (ce are activitatea întreruptă în unele sau chiar în toate punctele sale de lucru, ca urmare a suspendării activității  prin acte administrative/ normative emise de autorități) de a solicita justificat amânarea plății chiriei aferente locațiunii imobilului cu destinație și de sediu social principal.

La o primă vedere, se poate accepta că voința reală a legiuitorului nu ar putea fi decat aceea de a oferi un beneficiu persoanei juridice de tipul IMM în cazul în care activitatea sa este întrerupta efectiv într-un anume spațiu. În aceste condiții, IMM-ul s-ar putea prevala de dispozițiile art. X alin. (1) din O.U.G. nr. 29/2020 și ar putea invoca beneficiul amânarii plății chiriei, doar pentru punctele sale d elucru unde activitatea a fost oprita, nu și pentru sediul social unde își ține și desfășoară activitatea administrativă, aceasta urmand sa continue (i.e. activități de marketing, management, contabilitate etc.).

O analiză mai atentă a textului de lege conduce însă la concluzia că soluția nu este atât de clară și de facilă, câtă vreme norma în cauză folosește o indicare cumulativă oferind aparent beneficiul amânării plății chiriei atât pentru punctele de lucru, cât și pentru sediul social.

Potrivit art. X alin. (1) din O.U.G. nr. 29/2020, reglementarea remediul amânării de la plata chiriei privește „imobilul cu destinație de sediu social și de sedii secundare”.

Având în vedere că legea nu face nicio distincție între cele două situații, trebuie concluzionat că voința legiuitorului a fost aceea că amânarea îndeplinirii obligației de plată a chiriei în ce privește toate imobilele având destinație de sedii principale/ secundare, deci amânarea tuturor obligațiilor de plată a chiriilor pentru sediile societății, dacă activitatea IMM-ului a fost întreruptă și aceasta din urmă a obținut un certificat de urgență corespunzător.

Această soluție poate fi justificată de considerente de echitate, întrucât scopul prevederilor în discuție este ajutarea IMM-ului pe perioada stării de urgență când activitatea sa producătoare de venituri a trebuit suspendată din rațiuni de interes și sănătate publică.

Nu în ultimul rând, această soluție/ interpretare poate fi justificată și de împrejurarea că remediul oferit nu vatămă în realitate cocontractantul IMM-urilor (Proprietaruli imobilelor închiriate cu destinație de sedii) decât într-o mică măsură, dar justificată de scopul și utilitatea socială a protecției celeilalte entități, atâta vreme cât discutăm despre o amânare a obligației plății chiriei, iar nu despre o suspendare a acesteia.

Locatarul va plăti la finele stării de urgență chiria aferentă lunilor în care plata acesteia a fost amânată, remediul amânării fiind soluția echitabilă reglementată de legiuitorul pentru a preveni crizele contractuale determinate de micșorarea fondurilor bănești ale IMM-urilor ca urmare a suspendării activității în această perioadă.

În concluzie, ajutorul acordat de către Stat acestor IMM-uri în contextul instituirii stării de urgență și al impunerii unor restricții în activitatea lor de profesioniști, nu ar putea fi  interpretat drept abuziv sau neconstituțional, întrucât ne putem regăsi în situația deturnării protecției (restrânse și expres reglementate) a entităților juridice aflate în dificultate, urmare a măsurilor adoptate de autoritățile naționale pentru un declarat scop de protecție a sănătății publice.

 

Materialul de față își propune să prezinte opinia autorilor săi despre modalitățile echitabile de interpretare legală a situațiilor apărute în practică, fiind în același timp, un manifest pentru echilibru și solidaritate între participanții la activități economice.

Este evident că expertiza juridică limitată la acest moment și înțelegerea pe bază de prezumții a consecințelor economice negative ce vor fi generate indubitabil de pandemia de coronavirus și recesiune mondială pe care societatea actuală o înfruntă, pot face loc unor noi nuanțări și concluzii, în funcție de cadrul legislativ viitor și/sau de situațiile practice cărora legea, echitatatea și, nu în ultimul rând, instanțele de judecată, le vor găsi rezolvări viitoare.

[1]     Ordonanță militară nr. 1 din 17 martie 2020 privind unele măsuri de primă urgență care privesc aglomerările de persoane și circulația transfrontalieră a unor bunuri, publicată în M.Of. al României, Partea I nr. 219/2020

[2]     Ordonanță militară nr. 2 din 21 martie 2020 privind măsuri de prevenire a răspândirii COVID-19, publicată în M.Of. al României, Partea I nr. 232/2020 („Ordonanța militară nr. 2/2020”)

[3]     Ordonanță de urgență nr. 29 din 18 martie 2020 privind unele măsuri economice și fiscal-bugetare, publicată în M.Of. al României nr. 230/2020 („O.U.G. nr. 29/2020”)

[4]     Decret nr. 195 din 16 martie 2020 privind instituirea stării de urgență pe teritoriul României, publicat în M.Of. al României nr. 212/2020 („Decretul prezidențial nr. 195/2020”)

[5]     Ordinului Ministerului Economiei, Energiei și Mediului de Afaceri nr. 791/24.03.2020. publicat în M.Of. al României nr. 248/2020

LĂSAȚI UN MESAJ

Please enter your comment!
Please enter your name here