Autori: Cristian Guia (partener), Mihaela Spiridon (asociat)
Contextul pandemic și practica mai recentă a autorităților publice (locale, centrale, ISU, ANCPI etc) au generat întârzieri ale termenelor de finalizare ale proiectelor de construire în curs și, implicit, un focus sporit pe negocierea contractelor pentru dezvoltarea, încheierea și exploatarea totală sau parțială a acestor proiecte.
Dacă în cazul proiectelor rezidențiale afectarea termenelor sau condițiilor de predare – ca rezultat al acțiunii sau inacțiunii autorităților – era un risc asumat de beneficiarii finali (de cele mai multe ori persoane fizice), în cazul celor industriale, de birouri sau retail, același cadru contractual stârnește o serie de controverse.
Printre factorii ce au contribuit la această situație amintim, în primul rând, pandemia de COVID-19. Aceasta a generat numeroase incertitudini cu privire la implementarea proiectelor de construcții, dezvoltatorii trebuind, de multe ori, să își reconsidere strategiile de investiții. Astfel, investitorii au fost nevoiți să ia în calcul posibilitatea impunerii unor noi măsuri de către autorități menite să limiteze răspândirea virusului și, implicit, a suspendării/afectării lucrărilor de construire. De asemenea, proiectele au fost adaptate la riscurile legate de disponibilitatea forței de muncă (având în vedere măsurile de carantinare) și a materialelor de construcții (diminuarea producției și posibilitatea impunerii unor restricții în domeniul transporturilor). Totuși, potrivit analiștilor, sectorul construcțiilor a înregistrat creșteri pe parcursul pandemiei, atât în segmentul rezidențial cât și pe piața industrială și logistică, date fiind necesitatea susținerii consumului, dezvoltarea comerțului on-line și telemunca.
Cu asistența juridică necesară, noile proiecte de construire au fost gândite astfel încât să țină cont de direcțiile actuale ale pieței și de expunerile generate de pandemie, pe plan local și global. Mai mult, tranzacțiile aferente proiectelor imobiliare sunt negociate astfel încât să acopere eventuale întârzieri sau blocaje cauzate de acești factori.
La nivel local, am asistat de asemenea la acțiuni ale autorităților cu impact direct sau indirect asupra proiectelor rezidențiale, dar și industriale, de birouri sau retail. Numai la nivelul municipiului București, suspendarea planurilor urbanistice zonale coordonatoare ale sectoarelor 2-6 pentru 12 luni, încă din prima parte a acestui an, a avut un impact semnificativ în domeniul construcțiilor. Hotărârea de suspendare a PUZ-urilor coordonatoare nu a avut ca efect obligația reluării procesului de autorizare a proiectelor în curs de obținere a autorizației de construire, PUZ-urile coordonatoare aplicându-se în continuare, dar a afectat inițierea unor proiecte viitoare. Astfel, în lipsa unor documentații de urbanism clare, posibilitatea de a construi a fost considerată în unele cazuri impredictibilă, iar dezvoltatorii riscau să nu obțină finanțare – și astfel au fost începute mai puține proiecte imobiliare care ar fi necesitat emiterea unui PUZ. Cu toate că, teoretic, se pot obține în continuare autorizații de construire în sectoarele 2-6, în baza planului urbanistic general al municipiului București, practic autoritățile nu par să faciliteze obținerea documentațiilor de urbanism. De exemplu, Consiliul General al Municipiului București nu are pe ordinea de zi aprobarea vreunui plan urbanistic zonal în ultima perioadă, deși solicitanții au obținut în prealabil avizul favorabil al arhitectului șef cu privire la documentațiile depuse.
Hotărârea de suspendare a PUZ-urilor coordonatoare nu a avut ca efect obligația reluării procesului de autorizare a proiectelor în curs de obținere a autorizației de construire, PUZ-urile coordonatoare aplicându-se în continuare, dar a afectat inițierea unor proiecte viitoare. Astfel, în lipsa unor documentații de urbanism clare, posibilitatea de a construi a fost considerată în unele cazuri impredictibilă, iar dezvoltatorii riscau să nu obțină finanțare – și astfel au fost începute mai puține proiecte imobiliare care ar fi necesitat emiterea unui PUZ. Cu toate că, teoretic, se pot obține în continuare autorizații de construire în sectoarele 2-6, în baza planului urbanistic general al municipiului
București, practic autoritățile nu par să faciliteze obținerea documentațiilor de urbanism. De exemplu, Consiliul General al Municipiului București nu are pe ordinea de zi aprobarea vreunui plan urbanistic zonal în ultima perioadă, deși solicitanții au obținut în prealabil avizul favorabil al arhitectului șef cu privire la documentațiile depuse.
Prin urmare, negocierea contractelor pentru astfel de proiecte (cum ar fi contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu vânzătorul terenului, contractul de construire încheiat cu beneficiarul investiției, contractul de închiriere cu clientul parcului logistic, al spațiului de birouri sau al spațiului comercial de retail) trebuie să țină cont de riscurile legate de obținerea documentațiilor de urbanism (inclusiv până la autorizația de construire). În mod previzibil, dezvoltatorii evită să își asume răspunderea pentru întârzierile generate de autorități.
Nu în ultimul rând, finalizarea proiectelor de construcții poate fi îngreunată și de lipsa de reacție a autorităților invitate să participe la recepția lucrărilor terminate. Comisia de recepție la terminarea lucrărilor de construire trebuie să includă, obligatoriu, un reprezentant al autorității publice care a emis autorizația de construire și să verifice dacă lucrările sunt conforme cu prevederile autorizației. În contextul descris mai sus, în ultima perioadă, autoritățile nu se grăbesc să dea curs unor astfel de invitații sau chiar întârzie procesul.
Aceste incertitudini au determinat necesitatea stabilirii unor mecanisme contractuale in relațiile dintre diversele părți implicate în dezvoltarea proiectelor de construcții (de la vânzătorul terenului, investitor, constructor până la beneficiarii finali).
În cele mai multe cazuri, în negocierea contractelor dezvoltatorii insistă pe inserarea unor prevederi care să excludă răspunderea lor pentru întârzierile în livrarea proiectelor – în special dacă acestea nu sunt din culpa dezvoltatorilor, ci din rațiuni legate de pandemie sau de abordarea autorităților. Totuși, din perspectiva
beneficiarilor finali, lipsa interacțiunii directe cu autoritățile și respectarea cadrului contractual nu justifică asumarea unor riscuri care le pot produce prejudicii considerabile.
În lipsa unor prevederi specifice în contracte, instanțele ar putea interpreta că responsabilitatea acestor riscuri este a dezvoltatorilor şi că aceștia ar trebui să-și asume consecințele pandemiei (care nu mai constituie în acest moment caz de forță majoră), obținerea documentațiilor de urbanism sau lipsa reacției autorităților. Un argument pentru această interpretare îl constituie faptul că dezvoltatorii sunt considerați profesioniști cu experiență în domeniul construcțiilor, care ar trebui să poată estima astfel de întârzieri și asuma calendarul de lucrări față de beneficiarii finali ai proiectului imobiliar.
În concluzie, atât dezvoltatorii, cât și beneficiarii lucrărilor de construcții se pot confrunta cu întârzieri în finalizarea proiectului, din cauze care nu țin de culpa vreuneia dintre părți. Este important așadar ca aceștia să stabilească împreună un cadru contractual care să ia în calcul aceste riscuri în mod expres (de exemplu, întârzierea recepției la finalizarea lucrărilor sau a obținerii avizului ISU), precum și modalitățile de salvgardare a contractului până la remedierea acelor situații care afectează proiectul în cauză.
