Autori: Cristina CORNACI, CEO & Founder, Iulia-Alexandra IFTIMIE, consilier juridic
Însuși antetul prezentei lucrări, în forma sa retorică, reflectă o problematică cu care creditorii se confruntă în practica judiciară atunci când vine vorba despre executarea silită imobiliară, o etapă procedurală amplă, care antrenează mai multe părți și a cărei îndeplinire produce efecte juridice semnificative.
Această etapă procedurală își găsește sediul în Capitolul al II-lea, Titlul II din Codul de procedură civilă privind urmărirea silită asupra bunurilor debitorului, și este prevăzută, în integralitatea ei, de art. 813-887.
Ca parte integrantă a procedurii de executare silită, urmărirea silită imobiliară intervine atunci când, în proprietatea debitorului urmărit, sunt identificate bunuri imobile, deținute în nume propriu, în coproprietate sau în codevălmășie cu terțe persoane, a căror menire poate servi la repararea prejudiciului creditorului sau creditorilor urmăritori.
Urmărirea silită imobiliară este de competența executorului judecătoresc din circumscripția curții de apel unde se află imobilul aparținând debitorului.
Demararea procedurii silite imobiliare poate avea loc numai după încuviințarea executării silite, sub condiția publicității urmăririi, prevăzută de art. 822 din Codul de procedură civilă potrivit căruia „odată cu comunicarea încheierii de încuviințare, executorul va solicita biroului teritorial de cadastru și publicitate imobiliară să dispună, în baza acesteia, notarea urmăririi imobilului în cartea funciară, cu arătarea creditorului urmăritor și a sumei pentru care se face urmărirea”, urmând a se pronunța de către registratorul de carte funciară încheierea de admitere sau respingere, după caz, a notării somației imobiliare în favoarea creditorului interesat.
Procedura de valorificare a bunului imobil, prezentată într-un scenariu favorabil, lipsit de impedimente, își urmează cursul firesc, clasic, prin care bunul imobil este evaluat direct de către executorul judecătoresc sau prin intermediul unui evaluator-expert tehnic judiciar organizându-se, după stabilirea prețului imobilului, operațiunea de vânzare prin organizarea licitațiilor publice conform legii în vigoare. Desigur că, întraga procedură este generatoare de costuri suplimentare, suportate de cele mai multe ori de către creditor din patrimoniul personal, pentru evaluarea imobilului și licitarea imobilului, urmând a fi recuperate după valorificarea acestuia. Practica nu elimină din discuție și situațiile excepționale când imobilul identificat nu are carte funciară deschisă, situaţie în care formalităţile de întabulare se realizează de către executorul judecătoresc, cu suportarea de către creditorul următoritor a tuturor costurilor aferente, inclusiv cele legate de efectuarea documentaţiei cadastrale.
Ulterior, sumele obținute din vânzarea imobilului sunt distribuite către creditorul urmăritor, după acoperirea cheltuielilor generate de valorificarea bunului și a cheltuielilor de executare, reușindu-se astfel recuperarea integrală sau parțială a creanței deținute de creditor împotriva debitorului urmărit.
Aminteam mai sus ipoteza unui scenariu favorabil, în care urmărirea silită imobiliară se realizează la cererea și în favoarea unui singur creditor, căruia i se cuvine întreaga sumă provenită din valorificarea bunului imobil și care, în lipsa altor factori care să genereze impedimente în îndeplinirea acestei proceduri, se îndestulează total sau parțial cu valoarea creanței.
Practica, însă, ne oferă scenarii mai antrenante, în care urmărirea silită imobiliară întâlnește obstacole ce animă întregul proces, a cărui finalitate nu este mulțumitoare pentru toți participanții și despre care putem spune că este generatoare de situații defavorabile.
Întâlnim des în practică scenariul în care ne confruntăm cu o pluralitate de creditori, aspect prevăzut de art. 825 din Codul de procedură civilă, situație în care mai mulți creditori au început urmăriri asupra aceșuiași imobil și au îndeplinit procedura publicității în cartea funciară ori vin direct la distribuirea sumelor provenite din vânzare, ca în cazul creditorilor bugetari.
Coparticiparea procesuală activă în etapa urmăririi silite are la bază mai multe cauze și anume: începerea urmăririi silite de către mai mulți creditori, conexarea mai multor urmăriri silite asupra acelorași bunuri, inițial începute separat de către mai mulți creditori sau intervenția altor creditori în urmărirea silită.
Cea din urmă cauză expusă are parte de o reglementare aparte, distingându-se de celelalte două prin faptul că, creditorii intervenienți nu sunt condiționați de deținerea unui titlu executoriu iar, cu respectarea condițiilor și termenelor de depunere a cererilor de intervenție, aceștia pot deveni creditori urmăritori ai bunului imobil supus urmăririi în baza unui dosar de executare inițiat de un alt creditor, în baza cheltuielilor efectuate de acesta din urmă cu procedura execuțională.
Cea mai cunoscută situație în practică este aceea a intervenției Direcției de Impozite și Taxe Locale, cu creanțe constând în datoriile pe care debitorii le acumulează față de stat, generate de neplata taxelor, impozitelor și amenzilor obligatorii.
O vorbă notorie spune că „unde-s mulți puterea crește”, însă nu putem vorbi despre acest lucru și în cazul de față, întrucât pluralitatea de creditori creată în urma intervenției altor creditori în urmărirea silită ridică problema modului în care sunt distribuite între aceștia sumele obținute din valorificarea unui bun imobil urmărit.
Deși sistemul de drept român, prin art. 2326, alin. (1) din Codul civil consacră principiul egalității creditorilor, în sensul că „prețul bunurilor debitorului se împarte între creditori proporțional cu valoarea creanței fiecăruia (…)”, completarea acestuia aduce în vedere existența unei excepții de la regulă atunci când întră în joc creditori cu rang preferențial. Astfel că, „în cazul concursului dintre un creditor chirografar și un creditor privilegiat sau a cărui creanță este garantată de o garanție reală, principiul egalității nu se aplică.” (Mirela Stancu, judecător în cadrul Tribunalului București – Executarea silită – Dificultăți și soluții practice, Vol. I, ed. UJ, 2016, pag. 278-279).
În acest sens, art. 865 alin. (1) din Codul de procedură civilă stabilește rangul creanțelor cu preferință generală astfel:
-
creanțele reprezentând cheltuieli de judecată, pentru măsuri asigurătorii sau de executare silită, pentru conservarea bunurilor al căror preț se distribuie, orice alte cheltuieli făcute în interesul comun al creditorilor, precum și creanțele născute împotriva debitorului pentru cheltuielile efectuate cu ocazia îndeplinirii condițiilor sau formalităților prevăzute de lege pentru dobândirea dreptului asupra bunului adjudecat și înscrierea acestuia în registrul de publicitate;
-
cheltuielile de înmormântare a debitorului, în raport cu condiția și starea acestuia;
-
creanțele reprezentând salarii și alte datorii asimilate acestora, pensiile, sumele cuvenite șomerilor, potrivit legii, ajutoarele pentru întreținerea și îngrijirea copiilor, pentru maternitate, pentru incapacitate temporară de muncă, prevenirea îmbolnăvirilor, refacerea sau întărirea sănătății, ajutoarele de deces, acordate în cadrul asigurărilor sociale, precum și creanțele reprezentând obligația de reparare a pagubelor cauzate prin moarte, vătămarea integrității corporale sau a sănătății;
-
creanțele rezultând din obligația legală de întreținere, alocații pentru copii sau obligația de plată a altor sume periodice destinate asigurării mijloacelor de existență;
-
creanțele fiscale provenite din impozite, taxe, contribuții și din alte sume stabilite potrivit legii, datorate bugetului de stat, bugetului asigurărilor sociale de stat, bugetelor locale și bugetelor fondurilor speciale;
-
creanțele rezultând din împrumuturi acordate de stat;
-
creanțele reprezentând despăgubiri pentru repararea pagubelor pricinuite proprietății publice prin fapte ilicite;
-
creanțele rezultând din împrumuturi bancare, din livrări de produse, prestări de servicii sau executări de lucrări, precum și din chirii sau arenzi;
-
creanțele reprezentând amenzi cuvenite bugetului de stat sau bugetelor locale;
-
alte creanțe.
Se poate observa faptul că, indiferent de câți creditori intră în concurs pentru executarea silită a acelorași bunuri, sumele obținute din valorificare sunt distribuite în funcție de prioritatea fiecărei creanțe, iar în funcție de cuantumul acestor sume pot fi îndestulate toate categoriile de creditori sau nu.
Creditorii chirografari, potrivit modului de distribuire, intră în categoria „alte creanțe” și de cele mai multe ori aceștia sunt promotorii fazei de executare silită imobiliară. Sunt cei care se implică activ și financiar în procedura de evaluare a bunurilor imobile, avansează toate cheltuielile necesare procedurii de valorificare, întreprind demersuri constante în executarea silită și în relația cu executorul judecătoresc, formulează acțiunile în partaj judiciar în cazul coproprietăților și suportă din patrimoniul propriu cheltuielile procedurale, iar în concurs cu un creditor fiscal sau bugetar, la final i se cuvin doar aceste cheltuieli generate de procedura evaluării și valorificării imobilului.
Și-atunci revenim la antetul prezentei lucrări…. există echitabilitate între creditorii urmăritori aflați în concurs când vine vorba de distribuirea sumelor obținute din vânzarea la licitație a unui bun imobil urmărit prin raportare la gradul de implicare a creditorului chirografar în cadrul acestei proceduri?
Un răspuns subiectiv ar zice că nu. Și practica ne demonstrează că nu. Și normele legale ne sugerează, printre rânduri, că nu.
Și cu toate acestea, creditorii chirografari stăruie în executarea silită și duc la îndeplinire fiecare etapă a acesteia, nedându-se în lături de la niciun impediment apărut, chiar dacă într-un final ajung într-o situație defavorabilă și își recuperează ultimii creanțele.
Dar tot o vorbă notorie spune că „cei din urmă vor fi cei dintâi”, astfel că indiferent de ordinea în care sunt distribuite sumele obținute din valorificarea unui imobil urmărit, importantă este îndeplinirea scopului executării silite și anume, repararea prejudiciului creditorilor, indiferent de rangul acestora sau de valoarea creanțelor.
