Curtea Constituțională a României („CCR”) a publicat în 9 aprilie 2025 un comunicat de presă cu implicații semnificative pentru practica urbanismului și a dezvoltărilor imobiliare din România. Potrivit acestei comunicări oficiale, CCR a admis excepția de neconstituționalitate formulată într-o cauză ce viza dispozițiile art. 23 din Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004, interpretate în acord cu Decizia nr. 10/2015 a Înaltei Curți de Casație și Justiție – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept.
Prin această decizie, CCR a stabilit că interpretarea anterioară, potrivit căreia anularea unui act administrativ normativ (precum un plan urbanistic zonal – „PUZ”) produce automat efecte asupra actelor administrative individuale emise în temeiul său este contrară Constituției. Mai exact, CCR a constatat că această practică afectează securitatea juridică a beneficiarilor autorizațiilor de construire emise în mod legal în baza unor reglementări urbanistice valabile la momentul emiterii lor.
Fundamentele juridice
Argumentul central reținut de CCR este acela că „a da eficiență de plano hotărârii judecătorești prin care s-a anulat un act administrativ normativ în privința actelor administrative individuale […] afectează securitatea juridică”. Astfel se statuează faptul că raporturile juridice născute în baza unui cadru normativ valabil la momentul respectiv nu pot fi desființate automat, pe cale indirectă, în lipsa unei analize individualizate și a unui proces contradictoriu.
Această abordare este aliniată cu principiul care consacră interdicția aplicării retroactive a efectelor unor hotărâri judecătorești. De asemenea, CCR reafirmă autonomia juridică a actului administrativ individual și îl protejează împotriva unor efecte exterioare disproporționate și arbitrare.
O decizie așteptată, dar întârziată
Această clarificare vine după o perioadă prelungită de instabilitate și incertitudine juridică, generată de o practică administrativă și judiciară care a încurajat anularea în bloc a PUZ-urilor și, implicit, a autorizațiilor de construire emise în baza lor.
În ultimii ani, Capitala României a fost scena unor dispute intense generate de anularea unor PUZ-uri și a autorizațiilor de construire emise în baza acestora, la inițiativa primarului general. PUZ-urile aprobate prin hotărâri ale consiliilor locale de sector au fost contestate în instanță, iar ulterior anulate, ceea ce a condus la o suspendare extinsă a emiterii de autorizații și la un veritabil blocaj în materie de investiții imobiliare. Mii de beneficiari (persoane fizice și dezvoltatori) s-au trezit în situația de a vedea puse sub semnul întrebării autorizații de construire emise cu respectarea cadrului legal valabil la data obținerii lor.
Inițiativele autorităților locale, deși motivate de dorința de a corecta excesele din trecut, au produs efecte colaterale severe, ireversibile, afectând grav încrederea în legalitatea și stabilitatea actului administrativ. În lipsa unei intervenții prompte din partea CCR sau a legiuitorului, s-a creat un vid de protecție juridică ce a alimentat sute de procese în contencios administrativ și a pus în pericol funcționarea coerentă a pieței imobiliare.
Consecințe și direcții viitoare
Decizia CCR are caracter definitiv și obligatoriu și se aplică erga omnes. Din perspectiva practicii administrative, ea va trebui asimilată urgent de către autoritățile publice locale și instanțele de judecată. În mod concret, autorizațiile de construire emise legal în baza unor PUZ-uri valabile la momentul emiterii nu mai pot fi invalidate doar în temeiul anulării ulterioare a PUZ-urilor respective.
Este o soluție care nu doar că redă coerență sistemului urbanistic, dar și repară un dezechilibru evident între interesele publice și cele private. Decizia încurajează investițiile pe termen lung și conferă un cadru predictibil dezvoltărilor urbane.
Totuși, rămâne regretabil că această clarificare a venit abia în 2025, după ce mii de autorizații au fost contestate, numeroase proiecte au fost blocate, iar încrederea în actul de autoritate publică a fost profund zdruncinată.
Material susținut de Albota Law Firm
