Material apărut în revista Dreptul, ediția Iunie 2026
Autor: Av. Tudor-Andrei Pop Mușat și Asociații S.C.A
ABSTRACT
In the United States, escrow arrangements have been a well-established practice since the early twentieth century, developing into a structured legal and commercial mechanism designed to secure transactions and protect the interests of the parties involved. In contrast, in Romania, escrow remains a relatively unclear and underdeveloped concept, often referenced in doctrine and practice but lacking a coherent regulatory framework and consistent practical application.
This paper explores how escrow is addressed within Romanian legal discourse, focusing on its fragmented treatment and the conceptual uncertainties surrounding its legal nature and function. It highlights the absence of a unified approach in domestic law and the resulting interpretative challenges. To provide a comparative perspective, the paper examines relevant United States case law on escrow arrangements. These decisions are used to clarify the core features of escrow, including the strict duties of escrow agents, such as neutrality, adherence to contractual instructions, and quasi-fiduciary obligations, as well as the legal consequences arising from breach of these duties. This comparative analysis serves to assess how escrow mechanisms could be understood and potentially integrated within Romanian legal practice.
Finally, the paper outlines several common applications of escrow in modern transactions, particularly in high-value commercial deals, real estate operations, and installment-based payment structures, emphasizing its role as a tool for risk mitigation and transactional security.
Precizări preliminare
Evoluția accelerată a economiei globale și diversificarea continuă a raporturilor comerciale au determinat creșterea constantă a gradului de complexitate și interdependență a tranzacțiilor, impunând dezvoltarea unor mecanisme juridice capabile să asigure securitatea și stabilitatea relațiilor dintre participanți. Gestionarea eficientă a acestor riscuri devine o necesitate fundamentală pentru asigurarea stabilității și predictibilității relațiilor contractuale. În acest cadru, contractul de cont escrow este un instrument financiar specializat, utilizat în tranzacții cu un grad ridicat de complexitate și de risc, având rolul de a intermedia relația dintre părți și de a garanta îndeplinirea condițiilor contractuale stabilite. Prin funcția sa de protecție și control, contul escrow contribuie la securizarea fluxurilor financiare și la creșterea eficienței și transparenței operațiunilor comerciale.
Din punct de vedere etimologic, termenul “escrow” își are originea în franceza veche, mai exact în franco-normandă. Cuvântul de la care derivă este cel de “escroe” care desemna un act juridic scris, de regulă un document sigilat sau un înscris formal (“scrawl, scroll”). În perioada medievală, această practică a fost preluată și dezvoltată în cadrul common law, unde escrow-ul reprezenta un instrument utilizat în special în transferurile de proprietate. Actele de proprietate erau depuse la o parte terță neutră (de regulă un avocat sau notar) și erau eliberate beneficiarului numai după executarea obligațiilor asumate, reducând astfel riscul de neîndeplinire a contractului. În epoca modernă, odată cu dezvoltarea sistemelor bancare și a instituțiilor financiare, escrow-ul a fost adaptat sub forma contului escrow, utilizat ca mecanism de depozitare condiționată a fondurilor. Acest instrument este frecvent întâlnit în tranzacțiile imobiliare, în fuziuni și achiziții, precum și în comerțul internațional, având rolul de a garanta executarea obligațiilor contractuale și de a proteja interesele tuturor părților implicate.[1]
În continuare vom analiza câteva aspecte esențiale privind instituția contractului de cont escrow. În primul rând, vom prezenta, succint, mecanismul de funcționare al acestuia. Ulterior, vom analiza modul în care legislația din România face referire la acest mecanism, evidențiind lipsa unei reglementări exprese și similitudinile sale cu anumite contracte reglementate de Codul Civil. Următorul capitol va fi dedicat analizei sumare a reglementării și funcționării contractului de cont escrow în common law. Ultimul capitol va aborda diverse aplicări practice ale mecanismului escrow în diferite domenii de interes, evidențiind rolul său în securizarea tranzacțiilor și reducerea riscurilor contractuale.
Mecanismul contractului de cont escrow
În esență, contractul de cont escrow reprezintă un mecanism prin care o terță parte neutră, denumită agent escrow, deține temporar, în numele și pe seama unor părți, bunuri, sume de bani sau documente, în vederea executării condiționate a unui contract între aceste părți. Bunurile depozitate în escrow sunt eliberate beneficiarului doar după îndeplinirea condițiilor expres prevăzute în contract, asigurând astfel securitatea tranzacției, reducerea riscurilor și protecția intereselor părților implicate. Contractul de cont escrow nu se limitează la simpla depozitare a bunurilor sau a sumelor de bani, ci implică un proces etapizat, afectat de mai multe modalități. În momentul încheierii contractului, părțile convin asupra termenilor și condițiilor care trebuie îndeplinite pentru ca agentul escrow să elibereze bunurile către beneficiar. Agentul, fiind o terță parte neutră, nu are libertatea de a decide asupra fondurilor sau bunurilor după bunul plac, el trebuie să acționeze în conformitate cu instrucțiunilor stipulate în contract. Partea care depune bunurile sau fondurile în contul escrow transferă obiectul contractului către agent, împreună cu instrucțiuni detaliate despre condițiile de eliberare. Aceste condiții pot fi obiective și verificabile, cum ar fi finalizarea unei livrări, obținerea unor documente oficiale, acceptarea unui bun de către beneficiar sau trecerea unui termen contractual specific.
Ulterior, agentul escrow monitorizează îndeplinirea acestor condiții și păstrează bunurile în siguranță până în momentul în care toate criteriile stabilite de părți sunt satisfăcute. Odată confirmată îndeplinirea condițiilor, agentul eliberează bunurile sau fondurile către beneficiari, finalizând astfel tranzacția. Această structură reduce riscul unei fraude, protejează interesele părților și conferă tranzacțiilor un grad ridicat de securitate, fiind aplicabilă într-o gamă largă de situații comerciale, de la tranzacții imobiliare la comerțul electronic sau contracte complexe de afaceri.
Contractul de cont escrow în România
În România, contractul de cont escrow nu beneficiază de o reglementare expresă în Codul Civil, ceea ce îl încadrează în categoria contractelor nenumite, guvernate de principiul libertății contractuale[2], conform căruia părțile pot încheia orice tip de contract atâta timp cât acesta nu contravine legii, ordinii publice sau bunelor moravuri. Această lipsă de reglementare expresă conferă părților o mare flexibilitate în stabilirea drepturilor și obligațiilor, dar implică totodată necesitatea unei redactări contractuale precise pentru a evita orice situație conflictuală.
Cu toate acestea, legiuitorul autohton a definit contul escrow, în cuprinsul Ordonanței de urgență 146/2002 privind formarea şi utilizarea resurselor derulate prin trezoreria statului. La art. 1 lit. b) din actul normativ menționat anterior, legiuitorul definește contul escrow , „în înţelesul prezentei ordonanţe de urgenţă”, ca fiind: „cont deschis de instituţii publice la instituţii de credit, în baza unei înţelegeri între două sau mai multe părţi, în care sunt păstrate la dispoziţia acestora anumite sume în lei sau în valută, într-o limită şi în condiţii convenite”[3]. Totuși, această definiție depășește limitele ordonanței, întrucât conturile escrow pot fi utilizate și de alte entități decât cele prevăzute expres în actul normativ, inclusiv de către neprofesioniști. Legislația din România face numeroase trimiteri la noţiuni precum „cont escrow”, „cont de tip escrow”[4], „agent escrow”, cont de tip „escrow”, dar fără a defini aceste noţiuni.[5]
Una din cele mai importante mențiuni cu privire la contractul de cont escrow se face în cadrul Legii nr. 85/2014 privind procedurile de prevenire a insolvenței și de insolvență, fără să îl definească, așa cum a făcut cu alți termeni, în art. 5 din aceeaşi lege. Art. 75 alin. (7) din Legea nr. 85/2014 reglementează ipoteza în care, în cadrul procedurii insolvenței sau a falimentului, sumele de bani se află într-un cont escrow. Această reglementare este însă limitată, vizând exclusiv cazul în care debitorul este titularul contului. În această situație, fondurile aflate în contul escrow vor fi transferate în contul unic al procedurii numai dacă judecătorul-sindic constată, în urma verificărilor efectuate, că sumele îi sunt datorate debitorului. În schimb, dacă dreptul asupra sumelor revine unui terț cocontractant, acesta trebuie să se înscrie la masa credală, beneficiind de distribuirea fondurilor în conformitate cu categoria de creanțe în care se încadrează conform Legii insolvenței. Depunerea sumelor de către debitor într-un cont escrow nu conferă, în sine, caracter de creanță garantată terțului cocontractant. În ipoteza în care contul escrow este deschis pe numele cocontractantului, chiar și atunci când sumele i-ar fi datorate debitorului, judecătorul-sindic nu poate dispune virarea acestora în contul unic al procedurii prevăzut de art. 39 alin. (2). În acest caz, transferul fondurilor în contul unic se realizează prin intermediul administratorului judiciar. În plus, dacă sumele nu îi sunt datorate debitorului, ele vor rămâne în contul escrow deschis pe numele cocontractantului, păstrând caracterul de depozit condiționat și nefiind supuse procedurii de distribuire directă în cadrul insolvenței.[6]
Contractul de cont escrow poate fi analizat prin analogie cu un contract reglementat de Codul civil, contractul de depozit. Acesta este definit la art. 2103 ca fiind: „contractul prin care depozitarul primeşte de la deponent un bun mobil, cu obligaţia de a-l păstra pentru o perioadă de timp şi de a-l restitui în natură.”. Depozitul este un contract real, cu titlu gratuit / oneros, unilateral (când e gratuit) / bilateral și în principiu, intuitu personae. Legiuitorul solicită forma scrisă drept condiție ad probationem. După cum reiese din definiția oferită de către legiuitor, depozitul poate avea drept obiect doar bunuri mobile, iar în cazul în care sunt remise fonduri băneşti sau alte asemenea bunuri fungibile şi consumptibile prin natura lor, acestea devin proprietatea celui care le primeşte şi nu trebuie să fie restituite în individualitatea lor, cu excepţia cazului în care intenţia principală a părţilor a fost aceea ca bunurile să fie păstrate în interesul celui care le predă. Având în vedere cele prezentate mai sus, putem trage concluzia că este posibil ca un contract de cont escrow să îmbrace forma unui contract de depozit, având unul sau doi deponenți și fiind afectat de o condiție sau de un termen, în funcție de voința părților, având ca obiect exclusiv bunuri mobile.
În prezent, mecanismul contului escrow nu este utilizat la scară largă în România, fiind întâlnit cu precădere în anumite tipuri de tranzacții complexe sau în comerțul digital . Totuși, analiza pieței indică faptul că instituțiile bancare din România pun la dispoziția clienților acest mecanism contractual, în special în cadrul operațiunilor cu un grad ridicat de risc sau valoare economică semnificativă, ceea ce evidențiază existența unei practici funcționale, chiar și în absența unei reglementări exprese. În același timp, instituția contractului de cont escrow nu beneficiază nici de o conturare doctrinară consistentă în dreptul român, referirile existente fiind sporadice și, de regulă, subordonate altor analize juridice. Suntem de părere că, de lege ferenda, se impune intervenția legiuitorului în sensul definirii principiilor generale ale contractului de cont escrow, cel puțin în actele normative care fac referire la acesta. O asemenea reglementare ar contribui la clarificarea naturii juridice a mecanismului, la uniformizarea practicii și la consolidarea securității juridice a părților implicate.
Contractul de cont escrow în sistemul common law
În sistemele de common law, contul escrow este definit într-un mod descentralizat, conturat preponderent de jurisprudență, reglementări sectoriale și uzanțe comerciale consacrate. Spre deosebire de sistemele de drept civil, unde instituțiile juridice tind să fie codificate, în common law cadrul normativ al escrow-ului este rezultatul unei evoluții graduale, modelate de nevoile pieței și de soluțiile instanțelor. Această flexibilitate explică de ce, în SUA, regimul juridic al escrow-ului diferă semnificativ între state, ceea ce determină o varietate de abordări privind statutul agentului escrow, obligațiile și limitele responsabilității sale.
În domeniul tranzacțiilor imobiliare, reglementarea devine mai strictă, întrucât legislația federală americană intervine pentru a proteja consumatorii. Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) impune reguli privind administrarea conturilor escrow asociate creditelor ipotecare, stabilind limite privind sumele reținute, obligații de transparență și cerințe de raportare periodică. Secțiunea 1024.17 reglementează în detaliu modul în care creditorii pot administra fondurile escrow, inclusiv calculul rezervelor și obligația de a furniza anual un raport complet al contului către debitor. Spre exemplu, rezerva de siguranță nu poate depăși o șesime din plățile anuale estimate, echivalentul a aproximativ două luni de plăți, iar dacă suma exactă a unei taxe viitoare nu este cunoscută, administratorul poate folosi cel mult valoarea din anul precedent ajustată cu variația indicelui prețurilor de consum.[7] Prin aceste mecanisme, reglementarea asigură un echilibru între nevoia agentului escrow de a dispune de fonduri suficiente pentru plăți și dreptul împrumutatului de a nu i se reține mai mult decât este rezonabil necesar.
Pe lângă reglementările specifice sectorului imobiliar, numeroase state americane impun cerințe de licențiere pentru agenții escrow, în special atunci când aceștia administrează fonduri ale terților în mod profesional. Aceste cerințe sunt justificate prin riscurile inerente gestionării fondurilor și prin necesitatea de a preveni fraudele sau conflictele de interese.
Comparativ cu situația din România, unde escrow-ul este utilizat sporadic și nu beneficiază de o reglementare dedicată, sistemele de common law oferă un cadru mult mai matur și mai diversificat. Această diferență se explică prin tradiția comercială anglo-americană, în care mecanismele de protecție contractuală au evoluat organic, dar și prin rolul central al jurisprudenței în adaptarea instituțiilor juridice la nevoile pieței. În SUA escrow-ul reprezintă un instrument standardizat, integrat în arhitectura tranzacțiilor moderne și susținut de un cadru normativ complex[8].
Analizând jurisprudența și cadrul de reglementare al contractului escrow în Statele Uniteale Americii, putem identifica elementele de specificitate ale acestei convenții, precum și rolul agentului escrow în raport cu bunurile sau sumele aflate în escrow. Deși dreptul continental este diferit de cel practicat în SUA, analiza modului în care acest contract funcționează în dreptul common law se dovedește deosebit de util pentru înțelegerea naturii sale juridice, întrucât în SUA practica escrow este considerabil mai extinsă și mai consolidată, oferind astfel un corp substanțial de jurisprudență și doctrină din care pot fi extrase principiile fundamentale ale mecanismului.
Cu privire la forma contractului, s-a stabilit că acesta trebuie să aibă o formă scrisă.[9] Părțile contractului sunt agentul escrow sau depozitarul (escrow agent / depositary) și cele două părți, față de care acesta din urmă este terț. Astfel avem, deponentul, cel care depune bunurile sau suma de bani la agentul escrow (grantor), și beneficair, cel care trebuie să primească suma sau bunurile depuse în momentul în care condiția sau evenimetul stipulate în contract s-au împlinit (grantee). Pentru a putea vorbi despre un contract escrow valabil încheiat, trebuie să fie îndeplinite cumulativ două condiții. Prima este existența unui contract sinalagmatic valabil, încheiat între deponent și beneficiar. A doua condiție este depunerea plății sau a bunurilor la agentul escrow, care trebuie să le păstreze în condițiile stabilite de părți. Trebuie făcută o distincție clară între noțiunea de escrow, care desemnează mecanismul propriu-zis de depunere a unor bunuri, fonduri sau documente la un terț independent până la îndeplinirea anumitor condiții, și escrow agreement, care reprezintă convenția prin care părțile stabilesc termenii, condițiile și obligațiile ce guvernează această contractul și atribuțiile agentului escrow.
Esențial pentru funcționarea mecanismului sunt instrucțiunile escrow (escrow instructions). Acestea sunt determinate în prealabil de către părțile contractului inițial. Aceste instrucțiuni trebuie să fie clar exprimate, să reflecte voința părților, să stabilească drepturile și obligațiile părților, în special obligațiile agentului escrow. Aceste instrucțiuni reprezintă practic condițiile care guvernează desfășurarea contractului. În limbaj juridic autohton, aceste „instrucțiuni” corespund, în esență, prevederilor contractuale sau clauzelor stabilite de părți în contractul de cont escrow. Pentru formarea contractului, aceste instrucțiuni trebuie comunicate agentului escrow, care la rândul lui trebuie să le accepte în mod expres.[10]
Anularea contractului escrow nu are drept efect automat și anularea sau rezoluțiunea contractului încheiat între părți. În cauza Cohen v. Shearer (1980)[11], instanța a statuat că anularea escrow-ului prin acordul părților nu a operat rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între acestea. În speță, părțile au încheiat un contract pentru vânzarea unui imobil, iar un depozit a fost plasat în escrow. Ulterior, au apărut conflicte, ambele părți semnând un act prin care au decis încetarea escrow-ului, iar banii au fost returnați. Instanța de fond a considerat că acest act echivalează cu o rezoluțiune a contractului, însă instanța de apel a respins această interpretare. S-a reținut că documentul viza doar procedura de escrow, nu și contractul de vânzare. Prin urmare, simpla anulare a escrow-ului nu înseamnă automat încetarea contractului de vânzare, în absența unei intenții clare a părților în acest sens sau a instrucțiunilor escrow.
Obligațiile agentului escrow
Principalul actor al acestui mecanism este agentul escrow. El este ales de către părțile contractului inițial, care totodată, îi stabilesc prin instrucțiunile contractului escrow, obligațiile ce îi revin în derularea și executarea acestuia. Acesta trebuie să accepte condițiile contractului escrow pentru a produce efecte, având chiar dreptul să negocieze în privința unor atribuțiilor, în funcție de legislația aplicabilă în statul respectiv. Mai mult, el trebuie să fie imparțial față de ambele părți.
În sistemul de common law se vorbește despre o obligație fiduciară a agentului, fiduciary duty, care trebuie să respecte drepturile părților cu privire la bunurile aflate în escrow. Chiar dacă în doctrina autohtonă[12] se observă despre o anumită apropiere între escrow și fiducie, este totuși necesar să se distingă între aceste concepte, întrucât terminologia și regimul juridic diferă semnificativ între cele două sisteme. În common law, fiduciary duty este o obligație juridică impusă unei persoane care are autoritatea de a acționa în numele unei alte persoane sau entități. O relație fiduciară apare ori de câte ori o parte își pune în mod expres sau uneori implicit încrederea și încredințează responsabilitatea celeilalte părți, iar aceasta din urmă acceptă să acționeze în interesul său. Această obligație presupune ca fiduciarul să acționeze exclusiv în interesul beneficiarului.[13]
Raportând această definiție la dreptul român, fiduciary duty se apropie mult mai mult de instituția mandatului decât de fiducie. Atât în cazul mandatului, cât și în cazul fiduciary duty, esențial este faptul că o persoană acționează în numele și în interesul alteia, pe baza unei relații de încredere și reprezentare, fără transfer de proprietate asupra bunurilor. În schimb, fiducia din dreptul nostru este o instituție diferită, cu un caracter predominant patrimonial, prin care drepturi sau bunuri sunt transferate fiduciarului pentru administrare în interesul unui beneficiar determinat. Spre deosebire de fiduciary dutysau mandat, fiducia nu se naște implicit dintr-o relație de încredere, ci trebuie să fie expresă și încheiată în formă autentică, aceasta fiind o condiție de validitate prevăzută de Codul civil.
Transpunând conceptul de fiduciary duty, în dreptul nostru, se poate concluziona că agentul escrow se apropie funcțional de un mandatar al ambelor părți, întrucât își exercită atribuțiile în temeiul unei învestiri realizate prin acordul acestora și este obligat să acționeze cu bună-credință și imparțialitate în executarea instrucțiunilor primite de la acestea. Astfel, agentul nu poate acționa decât în limitele stabilite de aceste instrucțiuni, care funcționează ca instrument de delimitare a mandatului și de stabilire a condițiilor de executare. În continuare, ne vom referi la aceste obligații drept datoriile/obligațiile agentului față de părți, pentru a evita orice confuzie terminologică.
În consecință, în exercitarea rolului de agent escrow, acesta are o obligație față de ambele părți, de a acționa în numele acestora în executarea contractului de cont escrow. Rezultă că agentul escrow nu poate fi, de exemplu, avocatul uneia dintre părți sau un mandatar al acesteia într-un alt raport juridic, deoarece în cadrul escrow-ului el are obligația de imparțialitate strictă față de toate părțile. S-a arătat că, în măsura în care același profesionist acționează și ca avocat al uneia dintre părți, acesta poate răspunde pentru încălcarea obligațiilor stabilite printr-un alt raport, chiar dacă s-au făcut cu respectarea contractului escrow[14]. Deși obligațiile față de părți ale agentului escrow pot varia în funcție de legislația statului și de contract, s-au reținut, în mod general următoarele: (1) obligația de a respecta strict condițiile stabilite prin escrow, (2) obligația de imparțialitate, (3) obligația de a informa părțile cu privire la aspectele cunoscute de agent care pot fi relevante pentru derularea contractului și (4) obligația de a proteja și conserva fondurile sau bunurile încredințate[15].
În primul rând, obligațiile agentului escrow sunt determinate exclusiv de instrucțiunile contractului, acesta având îndatorirea principală de a respecta cu strictețe instrucțiunile părților astfel cum sunt prevăzute. Nerespectarea acestor clauze poate atrage răspunderea agentului față de oricare dintre părțile prejudiciate, iar nicio obligație suplimentară nu poate fi impusă dincolo de ceea ce este expres prevăzut în contract. Părțile nu pot extinde unilateral sarcinile agentului dincolo de limitele stabilite contractual. Dacă agentul respectă întocmai instrucțiunile, el nu poate fi ținut răspunzător pentru alte obligații pretins existente. De exemplu, într-o speță[16], o firmă de avocatură care acționa ca agent escrow a efectuat mai multe plăți din contul escrow în baza unor documente semnate de părți, documente care, la nivel formal, reflectau tranzacții stipulate de contractul escrow. Ulterior, una dintre părți a contestat aceste plăți, susținând că documentele nu ar fi reflectat în mod real acordul său și că ar fi existat nereguli în legătură cu acestea. Instanța a respins acțiunea în antrenarea răspunderii agentului escrow, reținând că acesta a acționat în limitele instrucțiunilor contractuale și pe baza unor documente care aveau aparența de legitimitate, iar contractul escrow îl exonera expres de obligația de a verifica autenticitatea acestora. Prin urmare, s-a stabilit că un agent escrow nu răspunde pentru executarea ad litteram a prevederilor din contract, chiar dacă ulterior apar dispute între părți cu privire la conținutul sau validitatea acestora, atât timp cât acționează cu bună-credință. Agentul escrow nu are rolul de a interpreta conținutul contractului, ci de a-l executa potrivit sensului său clar. Dacă instrucțiunile sunt clare, fondurile sau bunurile trebuie eliberate exact în modul și la momentul stabilit. Dacă însă există ambiguități sau neclarități, ori dacă apar dispute între părți cu privire la îndeplinirea condițiilor, agentul are obligația de a solicita instrucțiuni suplimentare.
De asemenea, agentul escrow nu are dreptul de a acționa în afara limitelor stabilite prin contractul escrow, fiind ținut să își exercite atribuțiile cu diligență (reasonable prudence). Acesta nu poate să dispună de bunurile aflate în depozit și nici să efectueze orice alte acte cu privire la acestea dacă ele nu au fost în mod expres stipulate în contract. În cauza Webster v. Uslife Title 1979, o instanță din Arizona a statuat că depozitarul are calitatea de mandatar al fondurilor depuse și este obligat să se ghideze exclusiv după dispozițiile convenției escrow, orice deviere de la instrucțiunile primite fiind considerată contrară standardului de diligență. Prin urmare, obligațiile agentului escrow sunt precise și limitate, în principal, clauzelor contractului, iar acțiunile sale în afara acestui cadru contractual sunt susceptibile de a angaja răspunderea sa.[17]
În al doilea rând, agentul are o obligație de imparțialitate față de ambele părți. El nu poate fi părtinitor unei părți, încălcând prevederile contractului. El trebuie să rămână, în toate cazurile, neutru.[18] În situația în care nu se poate stabili dacă a intervenit condiția necesară eliberării fondurilor, agentul nu poate decide unilateral distribuirea acestora, ci trebuie să aștepte acordul ambelor părți sau o hotărâre judecătorească. În lipsa unui consens, fondurile nu pot fi eliberate pe baza propriei aprecieri a agentului asupra situației. De asemenea, dacă apar conflicte între părți, agentul nu poate acționa ca un arbitru al litigiului și nu poate decide cui îi revin sumele, ci trebuie să mențină neutralitatea până la clarificarea situației pe cale amiabilă sau printr-o decizie externă. În astfel de cazuri, soluțiile sunt fie așteptarea unui acord între părți, fie intervenția instanței, fie depunerea fondurilor într-un cont într-o procedură similară cu cea prevăzută de Codul de Procedură Civilă la art.71, respectiv scoaterea pârâtului din proces.
Într-o cauză[19], o instanță din Georgia a analizat efectele unui contract escrow în contextul unor pretenții concurente dintre vânzător și cumpărător privind distribuirea fondurilor rezultate dintr-o tranzacție imobiliară. În speță, după finalizarea tranzacției, cumpărătorul a susținut că documentele conțineau erori rezultate dintr-o modificare a aranjamentelor de finanțare și a cerut agentului de escrow să nu distribuie o parte din fonduri către vânzător. La rândul său, vânzătorul a solicitat eliberarea integrală a sumelor aflate în escrow. În fața acestor pretenții contradictorii, agentul de escrow a refuzat să plătească fondurile oricărei părți, prevalându-se de o clauză din contract. Agentul escrow a consemnat suma la dispoziția instanței, iar instanța i-a admis cererea de eliberare de responsabilitate. Curtea a reținut că agentul a acționat conform clauzelor contractului escrow, care îi permiteau să suspende distribuirea fondurilor până la soluționarea definitivă a litigiului sau până la o nouă înțelegere a părților. Instanța a subliniat că obligațiile și drepturile agentului derivă atât din contractul de escrow, cât și din lege, iar refuzul de a distribui fondurile în prezența unor revendicări contradictorii nu constituie rea-credință atunci când contractul îi conferă expres această posibilitate. Prin această hotărâre, instanța a consacrat principiul potrivit căruia agentul de escrow poate suspenda executarea instrucțiunilor privind distribuirea fondurilor atunci când există dispute între părți asupra dreptului de proprietate ori asupra sumelor aflate în escrow, fără a deveni răspunzător pentru neexecutarea obligației.
În al treilea rând, agentul are o obligație de confidențialitate față de părți, însă aceasta este mai restrânsă decât în alte raporturi juridice. Acesta nu poate folosi informațiile confidențiale ale părților în interes propriu sau să le divulge terților. În același timp, agentul are și o obligație de informare a părților, constând în furnizarea către acestea a acelor fapte pe care le cunoaște sau ar trebui să le cunoască, atunci când acestea sunt de esențiale sau de interes pentru raportul juridic și pot fi comunicate fără încălcarea unor obligații de confidențialitate stabilite prin contractul escrow sau prin alt contract.
În acest context apare problema întinderii și a conținutului obligației de informare a agentului escrow, mai exact ce informații pot și trebuie comunicate părților. În practică, părțile pot exclude prin contract această obligație, însă în lipsa unei astfel de clauze, în jurisprudență s-au format două abordări.
O primă abordare, mai largă, impune divulgarea tuturor faptelor relevante sau esențiale cunoscute de agent, apreciate obiectiv ca fiind relevante pentru drepturile părților. Astfel de situații includ, de exemplu, împrejurări care afectează securitatea sau executarea escrow-ului, cum ar fi neîndeplinirea condițiilor de finanțare sau alte impedimente semnificative. În cauza Sedler v. Select Properties, Inc., instanța a reținut că agentul escrow și-a încălcat obligația de informare față de vânzători, în cazul unui contract de vânzare imobiliară, prin faptul că nu i-a informat că cecul depus de cumpărător fusese refuzat la plată ca urmare a revocării acestuia. Instanța a calificat obligația de informare a agentului escrow în această situație ca fiind „o obligație de bază și firească”.[20]
A doua abordare limitează obligația de divulgare la situațiile expres prevăzute în contract sau la cazurile de fraudă. În acest sens, acesta trebuie să dezvăluie acele împrejurări pe care un agent rezonabil le-ar percepe ca indicii ale unei fraude, fără a avea obligația de a investiga activ faptele sau de a verifica veridicitatea acestora. Totuși, nu este permisă ignorarea deliberată a unor indicii evidente de fraudă. Prin urmare, obligația de divulgare a agentului escrow variază între un standard extins de informare asupra tuturor faptelor materiale și un standard restrâns, limitat la fraudă și la prevederile contractuale, însă în toate cazurile agentul nu are un rol activ de investigare, ci unul de raportare a informațiilor care ajung efectiv la cunoștința sa.
În ultimul rând, dintre toate obligațiile unui agent escrow, niciuna nu este mai importantă decât obligația de a proteja fondurile sau bunurile încredințate. Această obligație poate fi descrisă, în mod justificat, ca fiind una „sacră”. Standardul aplicabil impune ca sumele de bani sau bunurile primite în escrow să fie păstrate și gestionate cu diligență maximă, iar în caz de dispută ele trebuie menținute intacte până la soluționarea diferendelor. Agentul poate distribui bunurile asupra cărora nu există neînțelegeri între părți.
Într-un caz[21], un agent escrow a primit 4 milioane de dolari într-un cont de escrow, cu instrucțiunea de a nu elibera fondurile până la îndeplinirea unei condiții esențiale a tranzacției (livrarea unui bun digital). Deși condiția nu fusese îndeplinită, iar partea beneficiară solicitase ulterior restituirea banilor, agentul nu a restituit imediat fondurile. Agentul a început să dispună de sumele din escrow încă din primele zile de la primirea lor, transferând aproximativ jumătate din bani către sine și către terți neimplicați în tranzacție. În același timp, a oferit asigurări părților că fondurile sunt „în siguranță și protejate”, deși acestea fuseseră deja parțial utilizate. Ulterior, după ce a fost solicitată confirmarea existenței fondurilor, agentul a efectuat un transfer parțial rămas, însă o parte semnificativă din sumă dispăruse deja. Partea îndreptățită a încercat recuperarea banilor, însă o mare parte din fonduri nu a mai putut fi recuperată. S-a reținut că apărarea potrivit căreia distribuirea ar fi fost făcută în interesul uneia dintre părțile tranzacției nu justifică utilizarea fondurilor din escrow, întrucât acestea rămân protejate până la îndeplinirea condițiilor contractuale. În consecință, s-a constatat încălcarea gravă a obligației de conservare a fondurilor, precum și a obligației de neutralitate și bună-credință în gestionarea escrow-ului. Conduita a fost calificată drept o abatere gravă a agentului escrow, întrucât a implicat atât utilizarea neautorizată a fondurilor, cât și nerespectarea obligației fundamentale de a menține integritatea sumelor încredințate până la finalizarea sau eșecul tranzacției.
Răspunderea în caz de nerespectare a contractului
Dacă agentul escrow nu își execută obligațiile asumate prin contractul de cont escrow, acesta răspunde pentru încălcarea obligațiilor contractuale. De asemenea, el poate fi ținut răspunzător pentru orice prejudiciu cauzat prin neglijență în exercitarea atribuțiilor sale. Agentul are obligația de a transmite bunurile, fondurile sau documentele aflate în escrow către partea îndreptățită imediat ce condițiile prevăzute în contractul de cont sunt îndeplinite.Dacă agentul refuză nejustificat să execute transferul, beneficiarul îl poate acționa în justiție pentru a obține executarea în natură. În același timp, deponentul nu răspunde față de beneficiar pentru neexecutarea sau refuzul agentului escrow, întrucât și-a îndeplinit obligația prin predarea bunului în escrow, controlul asupra transferului aparținând exclusiv agentului escrow[22].
Deși agentul escrow poate răspunde pentru neglijență în executarea obligațiilor sale conform contractului de cont escrow, acesta nu are nicio obligație și nu poate fi ținut răspunzător față de părți înainte de momentul în care bunurile sau fondurile sunt efectiv depuse în escrow. Totodată, pot exista cauze de exonerare sau limitare a răspunderii sale, însă acestea nu îl protejează în situațiile în care acționează cu rea-credință sau în mod neglijent în executarea atribuțiilor asumate. Într-o cauză[23], s-a reținut că răspunderea agentului escrow este condiționată de depunerea bunurilor sau a sumelor în escrow, întrucât până la acel moment nu ia naștere obligația specifică raportului escrow. După constituirea escrow-ului, agentul are obligația de a acționa cu diligență și în conformitate cu instrucțiunile primite, iar neîndeplinirea acestora poate atrage răspunderea sa pentru neglijență. Eventualele limitări ale răspunderii nu sunt aplicabile atunci când conduita agentului implică lipsă de bună-credință sau o abatere neglijentă de la standardul de conduită cerut de rolul său.
Așa cum am menționat și mai sus, când agentul escrow nu își îndeplinește obligațiile sau refuză să distribuie bunurile, acțiunea v-a trebui introdusă împotriva acestuia nu împotriva deponentului. Totuși, deponentul poate fi introdus în cauză alături de agentul escrow atunci când conduita sa a determinat refuzul acestuia de a executa escrow-ul sau atunci când acesta are pretenții asupra bunurilor reclamantului.
Aplicări practice ale contractului de cont escrow
Aplicările practice ale contractului de cont escrow în economiile bazate pe common law sunt extrem de variate, reflectând capacitatea acestui mecanism de a se adapta unor contexte operaționale diferite și unor niveluri distincte de risc contractual. Escrow‑ul a devenit un instrument indispensabil în sectoare precum tranzacții imobiliarele, comerțul electronic, tranzacțiile cu active digitale, proprietatea intelectuală, dezvoltarea de programe software și chiar în domeniul relațiilor de muncă.[24] În același timp, dezvoltarea serviciilor de escrow digital a extins considerabil aria de aplicare, în special în sectoarele în care tranzacțiile se desfășoară la distanță sau între părți care nu se cunosc, fiind evidențiată importanța acestui mecanism în comerțul online.
În sectorul imobiliar, escrow‑ul reprezintă una dintre cele mai vechi și mai stabile aplicații ale mecanismului, fiind utilizat pentru a gestiona fondurile și documentele necesare finalizării unei tranzacții până la îndeplinirea tuturor condițiilor contractuale. În acest tip de tranzacții, escrow‑ul funcționează ca un garant al corectitudinii procesului, asigurând că fondurile cumpărătorului sunt protejate până la finalizarea verificărilor, iar vânzătorul primește plata doar după transferul valid al proprietății. În aproape toate statele din SUA, utilizarea escrow‑ului în imobiliare este atât de răspândită încât reprezintă standardul industriei, fiind integrată în procedurile de closing și în reglementările privind protecția consumatorilor. Această aplicare tradițională a mecanismului a influențat și extinderea sa în alte domenii, unde logica protecției reciproce și a neutralității agentului escrow s‑a dovedit la fel de utilă. obligații conexe. Instituțiile de credit pot deschide un cont escrow dedicat gestionării costurilor asociate proprietății. În acest cont, banca colectează lunar de la debitor o sumă destinată acoperirii impozitele, asigurărilor obligatorii sau altor costuri destinate proprietății. Prin acest mecanism, creditorul se asigură că toate plățile aferente imobilului sunt efectuate la timp, reducând riscul ca proprietatea să piardă acoperirea de asigurare sau să acumuleze datorii fiscale care ar putea afecta garanția ipotecară. În același timp, debitorul beneficiază de o administrare mai simplă și predictibilă a cheltuielilor, evitând riscul unor sume mari datorate anual.[25]
Un domeniu în plină expansiune este cel al tranzacțiilor cu active digitale, criptomonede și bunuri virtuale, unde escrow‑ul a devenit un instrument esențial pentru prevenirea fraudelor și pentru facilitarea schimburilor între părți. Aceste servicii sunt utilizate pe scară largă în e‑commerce, în tranzacțiile cu obiecte digitale rare sau cu valoare ridicată, precum și în schimburile de criptomonede, unde riscurile de fraudă și volatilitatea pieței sunt semnificative. În acest context, escrow‑ul digital funcționează ca un mecanism de verificare și protecție, permițând eliberarea fondurilor doar după confirmarea livrării bunului sau a serviciului. De asemenea, platformele moderne de escrow digital integrează tehnologii precum blockchain sau sisteme automatizate de verificare, ceea ce reduce costurile operaționale și crește nivelul de încredere în tranzacțiile online.[26]
În plus, în contextul dezvoltării comerțului electronic, anumite platforme C2C integrează mecanisme de tip escrow în propriul sistem de plată. Astfel, suma plătită de cumpărător este reținută temporar până la confirmarea primirii și conformității bunului, reducând riscul de neexecutare a obligațiilor de către vânzător. Un exemplu relevant este platforma Vinted, care utilizează un sistem de protecție a plății ce funcționează similar unui escrow, asigurând securitatea tranzacțiilor între utilizatori.[27]
În domeniul proprietății intelectuale, escrow‑ul este utilizat pentru depozitarea și eliberarea condiționată a drepturilor, licențelor sau materialelor creative, fiind frecvent întâlnit în contractele de cesiune, licențiere sau colaborare artistică. În astfel de situații, mecanismul permite ca drepturile de proprietate intelectuală să fie transferate doar după îndeplinirea unor condiții contractuale, precum plata integrală, finalizarea unei etape de producție sau aprobarea unui material. Această aplicare este deosebit de importantă în industriile creative și în sectorul tehnologic, unde valoarea economică a unui produs depinde adesea de protejarea informațiilor sensibile și de asigurarea unui transfer controlat al drepturilor.
Un alt domeniu în care escrow‑ul este utilizat pe scară largă este industria programelor digitale, în special în ceea ce privește depozitarea codului‑sursă. În contractele de software escrow, codul‑sursă este depozitat la un agent neutru și este eliberat beneficiarului doar în anumite situații, precum insolvența furnizorului, încetarea suportului tehnic sau neîndeplinirea obligațiilor contractuale. Această practică este considerată esențială pentru protejarea investițiilor companiilor care depind de software personalizat, iar literatura de specialitate subliniază că escrow‑ul de cod‑sursă reprezintă un element critic în contractele de outsourcing și în relațiile dintre dezvoltatori și clienți, asigurând continuitatea operațională și reducerea riscurilor tehnologice.[28]
Un exemplu de utilizare a mecanismului escrow în România îl constituie proiectele de finanțare realizate în colaborare cu BEI. Astfel, Municipiul București a implementat un proiect de extindere a stației de tratare a apelor uzate, cofinanțat din fonduri ale Uniunii Europene, în cadrul căruia Banca Europeană de Investiții (BEI) a impus utilizarea unui contract de cont escrow. Prin Contractul de Finanțare încheiat între Municipiul București și BEI, părțile au convenit asupra încheierii unui contract de cont escrow, în termeni și condiții specifice, satisfăcătoare pentru BEI, destinat deschiderii și administrării unui cont escrow alimentat cu sumele provenite din încasarea unei taxe speciale percepute utilizatorilor finali ai serviciilor publice de gospodărire a apelor uzate. Contractul de cont escrow are un caracter strict condiționat, acesta încetând exclusiv la momentul primirii de către banca escrow și de către Municipiul București a unei declarații scrise din partea BEI, prin care se confirmă că toate obligațiile asumate prin Contractul de Finanțare au fost îndeplinite și stinse integral și irevocabil. Draft-ul contractului este disponibil online si poate fi analizat în detaliu.
În ansamblu, aplicările practice ale contractului de cont escrow demonstrează versatilitatea și relevanța acestui mecanism în tranzacțiile moderne. De la imobiliare la active digitale, de la proprietate intelectuală la software, escrow‑ul funcționează ca un instrument de protecție contractuală adaptabil, capabil să reducă riscurile, să crească transparența și să faciliteze încrederea între părți.
Concluzii
Contractul de cont escrow reprezintă un instrument juridic indispensabil în contextul tranzacțiilor moderne. Analiza practicii din România demonstrează că, deși acest mecanism nu beneficiază de o reglementare expresă și nici de o aprofundare doctrinară consistentă, el este totuși utilizat în mod funcțional. Această realitate confirmă faptul că escrow-ul răspunde unei nevoi economice reale, aceea de a asigura un echilibru contractual și un control eficient al fluxurilor financiare, în absența unor garanții clasice adecvate.
Un mecanism escrow ar putea fi deosebit de util de pus în practică, mai ales în contextul creat de cazul Nordis[29], care a evidențiat vulnerabilități majore în modul de derulare a tranzacțiilor imobiliare și în protecția cumpărătorilor. Situațiile în care sumele achitate de clienți au fost utilizate fără un control eficient sau fără o legătură clară cu stadiul real al proiectului arată cât de expuși pot fi consumatorii în absența unor mecanisme de securizare a fondurilor. În acest context, escrow-ul ar putea funcționa ca un instrument de prevenție, capabil să limiteze riscurile de deturnare a fondurilor și de neexecutare a obligațiilor asumate de dezvoltatori.
Considerăm că, legiuitorul român ar trebui să intervină pentru a defini principiile generale care guvernează contractul de cont escrow, precum rolul și obligațiile agentului escrow, condițiile de administrare ale bunurilor și criteriile de eliberare ale acestora. În rest, modul concret de aplicare și adaptarea mecanismului la diverse tipuri de tranzacții ar trebui să rămână flexibil, în funcție de tendințele pieței și de nevoile părților implicate. O astfel de abordare ar permite atât clarificarea naturii juridice a mecanismului, cât și păstrarea funcționalității și adaptabilității acestui instrument.
[1] Bryan A. Garner (1999), Black’s Law Dictionary, 7th ed., St. Paul, Minnesota, West Group, p. 567.
[2] Codul civil din 17 iulie 2009, art. 1169
[3] Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 146/2002 privind formarea și utilizarea resurselor derulate prin trezoreria statului, art. 1 lit. b), publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 857 din 26 noiembrie 2002.
[4] Ordonanță de urgență 115/2001 privind reglementarea unor masuri de asigurare a fondurilor necesare in vederea furnizării energiei termice si a gazelor naturale pentru populație, Monitorul Oficial nr. 612 din 2001, cu modificările şi completările ulterioare.
[5] Golub Sergiu (2017), Delimitarea fiduciei de alte contracte sau operaţiuni juridice, Revista Romana de Drept al Afacerilor 1 din.2017
[6] Flavius Moțu (2019), Garanţiile atipice în cadrul procedurii de insolvenţă. Garanţiile constituite anterior deschiderii procedurii, Revista Phoenix nr. 2/2019
[7] Real Estate Settlement Procedures Act of 1974, 12 U.S.C. § 2609; 12 C.F.R. § 1024.17(c)(1)(i).
[8] Pylyp Pylypenko and Svitlana Synchuk (2023), „Foreign practice of using an escrow account contract. Experience of the USA and the UK”, Lviv University, pagina 1
[9] Griffin v. Gay, 223 Ill. App. 420, 430 (Ill. App. Ct. 1921)
[10] Kennedy v. District-Realty Title Ins. Corp., 306 A.2d 655, 657 (D.C. 1973).
[11] Cohen v. Shearer, 28 O.R. (2d) 641 (Ont. C.A. 1980).
[12] Golub Sergiu (2017), Delimitarea fiduciei de alte contracte sau operaţiuni juridice, Revista Romana de Drept al Afacerilor 1 din.2017
[13] Cornell Law School, Fiduciary Duty, https://www.law.cornell.edu/wex/fiduciary_duty
[14] Douglas R. Richmond (2026), The Duality of Lawyers as Escrow Agents, Loyola University Chicago Law Journal, Vol. 56, Lockton Companies LLC., pg. 35
[15] ibidem
[16] Egnotovich v. Katten Muchin Zavis & Roseman LLP, No. 604101/06, 2008 WL 199757 (N.Y. Sup. Ct. Jan. 23, 2008).
[17] Webster v. Uslife Title Co., 123 Ariz. 130, 133 (Ariz. Ct. App. 1979)
[18] Virtanen v. O’Connell, 140 Cal. App. 4th 688, 44 Cal. Rptr. 3d 702 (Cal. Ct. App. 2006)
[19] Marathon U.S. Realties, Inc. v. Kalb, 244 Ga. 390, 260 S.E.2d 85 (Ga. 1979)
[20] Sedler v. Select Properties, Inc., 18 Cal. 3d 112 (Cal. 1976).
[21] Cohen v. Shearer, 108 Cal. App. 3d 904 (Cal. Ct. App. 1980)
[22] Angle v. Bass, 169 Okla. 120, 122 (Okla. 1934)
[23] Axelrod v. Giambalvo, 129 Ill. App. 3d 512, 517 (Ill. App. Ct. 1st Dist. 1984)
[24] „Use Cases of Escrow Accounts Across Different Industries”, Castler, accesat la 6 ianuarie 2026, https://castler.com/learning-hub/use-cases-of-escrow-accounts-across-different-industries.
[25] Sherry Shindler Price (2003), Escrow Principles and Practices: An Escrow Manual, Laguna Hills, Calif., Ashley Crown Systems.
[26] „What Is Escrow? — Definition and How It Works”, Truzo, accesat la 6 ianuarie 2026, https://truzo.com/what-is-escrow/.
[27] „Vinted – Termeni și condiții vechi”, accesat la 22 mai 2026: https://www.vinted.ro/old-terms-and-conditions
[28] „Intellectual Property Escrow – How Escrow Works”, Escrow.com, accesat la 6 ianuarie 2026, https://www.escrow.com/learn-more/how-escrow-works/intellectual-property-escrow.
[29] Vlad Stoicescu, Victor Ilie, „Schema Nordis. Mașinăria de făcut bani a celui mai puternic clan politico-imobiliar”, Recorder.ro, accesat la 21 mai 2026.
