Autori: Oana Albotă – Partner, Miruna Pioară – Associate, Mirabela Maria – Senior Associate Albota Law Firm
Legea nr. 141/2025 privind unele măsuri fiscal-bugetare a eliminat, ca regulă, posibilitatea aplicării cotei reduse de TVA la livrarea locuințelor către persoanele fizice, menținând însă un regim tranzitoriu. În condițiile strict prevăzute de lege, o persoană fizică poate achiziționa, până la 31 iulie 2026 inclusiv, o singură locuință cu aplicarea cotei reduse de TVA de 9%.
Cu numai două săptămâni înainte de expirarea termenului, aplicarea acestei facilități este însă pusă sub semnul întrebării de o împrejurare pe care cumpărătorii, dezvoltatorii și notarii nu o pot controla: indisponibilitatea sistemului informatic de cadastru și carte funciară.
Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară („ANCPI”) a anunțat că, începând cu 14 iulie 2026, toate sistemele informatice gestionate de instituție, inclusiv aplicația de cadastru și carte funciară e-Terra și adresele sale de e-mail, sunt nefuncționale. ANCPI a calificat incidentul drept cel mai grav eveniment tehnic din istoria instituției și a estimat că aplicația ar putea rămâne indisponibilă până la sfârșitul săptămânii.
Dacă incidentul se prelungește sau dacă reluarea activității este urmată de un blocaj operațional cauzat de volumul cererilor acumulate, întrebarea devine inevitabilă: poate cumpărătorul păstra cota de TVA de 9% atunci când nu reușește să autentifice contractul de vânzare până la 31 iulie 2026 exclusiv din cauza nefuncționării sistemului statului? În forma actuală a legii, răspunsul este, din păcate, negativ.
Condițiile aplicării cotei reduse de TVA de 9%
Articolul III din Legea nr. 141/2025 permite unei persoane fizice, individual sau împreună cu alte persoane fizice, să achiziționeze, în perioada 1 august 2025–31 iulie 2026 inclusiv, o singură locuință cu aplicarea cotei reduse de TVA de 9%, dacă sunt îndeplinite cumulativ condițiile prevăzute de lege.
Pentru tranzacțiile aflate în prezent în curs de finalizare, condiția decisivă este cea temporală: livrarea locuinței și autentificarea contractului translativ de proprietate trebuie să aibă loc cel târziu la 31 iulie 2026 inclusiv.
Prin urmare, pentru aplicarea cotei de TVA de 9%, până la această dată trebuie să existe un act autentic translativ de proprietate, respectiv contractul final de vânzare. Pentru tranzacțiile în cazul cărora notarul nu deține deja un extras de carte funciară pentru autentificare aflat în termenul de valabilitate, îndeplinirea acestei condiții este, în prezent, blocată.
Nu este suficient să existe un antecontract, ca semnarea să fi fost programată, ca prețul să fi fost achitat integral sau ca locuința să fi fost predată. Toate aceste împrejurări pot demonstra că părțile erau pregătite să finalizeze tranzacția și că întârzierea nu le este imputabilă, însă nu pot suplini autentificarea contractului translativ de proprietate până la termenul stabilit de lege.
Blocarea autentificării contractelor de vânzare prin nefuncționarea e-Terra
Pentru autentificarea actelor notariale prin care se transmite, se modifică sau se constituie un drept real imobiliar, notarul public trebuie să solicite un extras de carte funciară pentru autentificare.
Extrasul se eliberează exclusiv la cererea notarului public, reflectă situația cadastral-juridică actuală a imobilului și este valabil timp de 10 zile lucrătoare. Odată cu solicitarea sa, cartea funciară este indisponibilizată, astfel încât, pe durata valabilității extrasului, nu pot fi efectuate alte înscrieri, cu excepția celei întemeiate pe actul pentru care extrasul a fost emis.
În practica tranzacțiilor imobiliare, obținerea extrasului pentru autentificare marchează intrarea dosarului în etapa efectivă de finalizare. În lipsa acestuia, notarul nu poate verifica situația juridică actualizată a imobilului, cartea funciară nu poate fi indisponibilizată, iar transferul dreptului de proprietate nu poate fi instrumentat în condițiile cerute de lege.
Extrasul pentru autentificare nu reprezintă, așadar, o simplă formalitate administrativă și nici un document care poate fi înlocuit prin acordul părților. El constituie una dintre garanțiile esențiale ale securității circuitului imobiliar.
Atunci când e-Terra și celelalte sisteme informatice gestionate de ANCPI sunt nefuncționale, notarul nu poate, în circuitul obișnuit, să solicite și să obțină extrasul, să asigure indisponibilizarea cărții funciare și să efectueze operațiunile necesare înscrierii ulterioare a actului. Pentru dosarele în care un extras valabil nu fusese deja emis, perfectarea tranzacției este, în fapt, suspendată.
Problema nu este lipsa voinței părților. Nu este vorba despre un cumpărător care întârzie plata prețului, despre un dezvoltator care nu a finalizat locuința sau despre o documentație rămasă incompletă. Este vorba despre imposibilitatea obiectivă de a obține, prin infrastructura administrată de stat, documentul pe care același stat îl impune pentru perfectarea transferului.
Chiar și în ipoteza reluării rapide a aplicației, rămân de gestionat volumul solicitărilor acumulate, timpii de procesare și capacitatea efectivă a oficiilor de cadastru și a notarilor de a finaliza, până la 31 iulie 2026, toate tranzacțiile amânate. Repornirea e-Terra nu echivalează, prin ea însăși, cu dispariția blocajului.
Consecințele autentificării contractului după 31 iulie 2026
O locuință livrată în baza unui contract autentificat după 31 iulie 2026 nu mai îndeplinește, în lipsa unei intervenții legislative, condițiile regimului tranzitoriu.
Cota de TVA de 9% reprezintă o excepție limitată în timp. În afara acestei excepții, livrarea locuinței este supusă cotei standard de TVA de 21%, aplicabilă în România începând cu 1 august 2025. Nici achitarea anticipată a întregului preț nu conservă cota redusă de TVA dacă, la data livrării, operațiunea nu mai îndeplinește condițiile prevăzute de lege. Cota aplicată avansurilor nu stabilește definitiv tratamentul fiscal al tranzacției: la momentul livrării, sumele facturate sau încasate anticipat se regularizează, dacă este necesar, astfel încât întregii operațiuni să îi fie aplicată cota de TVA în vigoare și corespunzătoare condițiilor îndeplinite la acea dată.
În plan fiscal, obligația de colectare a TVA aparține vânzătorului. În economia contractului, însă, diferența este suportată, în cele mai multe cazuri, de cumpărător. Antecontractele și contractele utilizate în proiectele rezidențiale stabilesc frecvent un preț net, la care se adaugă TVA potrivit cotei aplicabile la data livrării, sau prevăd un mecanism expres de ajustare a prețului în cazul modificării tratamentului fiscal.
Pentru cumpărător, trecerea de la 9% la 21% nu reprezintă o simplă ajustare fiscală. Poate însemna o diferență de zeci de mii de lei, apărută într-un moment în care finanțarea, contribuția proprie și bugetul tranzacției au fost deja stabilite și, de multe ori, nu mai pot fi ajustate fără consecințe semnificative.
Imposibilitatea suspendării sau prelungirii termenului pe cale interpretativă
Termenul de 31 iulie 2026 nu este un simplu termen procedural stabilit de ANCPI, ANAF sau de notar. El reprezintă o condiție materială instituită prin lege pentru aplicarea unei facilități fiscale.
Legea nu prevede suspendarea termenului în cazul nefuncționării sistemelor publice, prelungirea acestuia cu durata incidentului tehnic și nici considerarea ca fiind realizată în termen a unei vânzări autentificate ulterior.
Nici forța majoră și nici imposibilitatea obiectivă nu modifică, prin ele însele, norma fiscală. Aceste împrejurări pot exclude culpa contractuală a cumpărătorului sau a vânzătorului și pot influența aplicarea penalităților ori a altor remedii contractuale, dar nu pot produce efectul juridic de a considera o livrare realizată în luna august ca fiind efectuată până la 31 iulie 2026.
În lipsa unei norme derogatorii, notarul și organul fiscal nu pot suspenda termenul și nu îl pot prelungi. Situația poate fi evident inechitabilă; nici notarul și nici organul fiscal nu au însă competența de a corecta această inechitate prin rescrierea legii.
Limitele intervenției executivului
În mod obișnuit, urgența situației și apropierea termenului-limită ar fi făcut din ordonanța de urgență instrumentul firesc de intervenție. Numai că acest instrument nu este, în prezent, disponibil. Guvernul a fost demis prin moțiunea de cenzură adoptată la 5 mai 2026 și continuă să își exercite atribuțiile în regimul constituțional aplicabil unui Guvern al cărui mandat a încetat.
Potrivit art. 110 alin. (4) din Constituție, Guvernul al cărui mandat a încetat îndeplinește numai actele necesare administrării treburilor publice până la depunerea jurământului de către membrii noului Guvern. Codul administrativ este și mai explicit: în această perioadă, Guvernul nu poate emite ordonanțe sau ordonanțe de urgență și nici nu poate iniția proiecte de lege.
Guvernul demis poate și trebuie să adopte măsurile administrative necesare pentru restabilirea sistemelor ANCPI și pentru limitarea consecințelor tehnice ale incidentului. Nu poate însă modifica, prin hotărâre de Guvern sau printr-un alt act administrativ, termenul stabilit prin lege și nici regimul material al cotei de TVA.
Nici chiar un ordin al președintelui ANAF nu poate suplini lipsa intervenției legislative. Un asemenea ordin poate organiza aplicarea legii, dar nu o poate rescrie. Poate reglementa registre, proceduri, formulare și operațiuni tehnice, însă nu poate muta data de 31 iulie.
Potrivit art. 4 alin. (3) din Legea nr. 24/2000 privind normele de tehnică legislativă, actele normative emise în executarea legilor se adoptă numai în limitele și potrivit normelor care le ordonă. Ordinul președintelui ANAF este un act normativ inferior legii și nu poate modifica, completa sau neutraliza o condiție materială stabilită de legiuitor.
Un ordin ANAF prin care s-ar încerca extinderea facilității după 31 iulie 2026 ar depăși competența autorității emitente și ar fi susceptibil de anulare pentru încălcarea principiului ierarhiei actelor normative.
Se ajunge astfel la un blocaj evident: situația impune o derogare cu putere de lege, Guvernul demis nu poate adopta ordonanța de urgență necesară, iar președintele ANAF nu poate modifica prin ordin condițiile instituite prin Legea nr. 141/2025.
Soluțiile disponibile și costul pasivității instituționale
Strict juridic, situația nu este lipsită de soluții. Ar fi greșit să afirmăm că blocajul este absolut și că statul nu mai dispune de nicio pârghie. Soluții există. Întrebarea este cine își va asuma punerea lor în aplicare și dacă o va face înainte de expirarea termenului.
Prima soluție este de ordin tehnic: restabilirea urgentă a e-Terra. Responsabilitatea tehnică revine ANCPI și autorităților publice competente să asigure funcționarea infrastructurii sale.
Identificarea autorității competente este însă partea simplă. Termenul fiscal continuă să curgă, iar fiecare zi de nefuncționare reduce intervalul în care tranzacțiile pot fi reluate și finalizate. Cumpărătorul nu poate repara e-Terra. Dezvoltatorul nu poate interveni în sistemele ANCPI. Notarul nu poate substitui, prin propria voință, infrastructura de cadastru și publicitate imobiliară.
A doua soluție este legislativă. Guvernul demis nu poate adopta o ordonanță de urgență și nici nu poate iniția un proiect de lege. Rămâne Parlamentul. Deputații și senatorii au drept de inițiativă legislativă, iar Parlamentul poate fi convocat în sesiune extraordinară și poate adopta, în procedură de urgență, fie o prelungire a termenului, fie o derogare limitată pentru contractele care nu au putut fi autentificate exclusiv din cauza indisponibilității sistemelor ANCPI.
O soluție legislativă nu ar fi dificil de redactat și nici greu de justificat. Nu complexitatea juridică este impedimentul și nici lipsa instrumentelor constituționale. Ceea ce lipsește este certitudinea că instituțiile și actorii politici competenți vor reacționa înainte ca efectele să devină ireversibile.
Va fi reparat sistemul suficient de repede? Se va mobiliza Parlamentul în timp util? Va exista voința politică necesară pentru convocarea unei sesiuni extraordinare, redactarea și adoptarea textului, promulgarea și publicarea sa înainte ca pierderea cotei reduse să devină inevitabilă? Acestea nu mai sunt întrebări de drept. Sunt întrebări de responsabilitate instituțională și politică.
În teorie, statul dispune de instrumentele necesare: ANCPI poate restabili infrastructura, iar Parlamentul poate modifica legea. În practică, cumpărătorul are la dispoziție o singură opțiune: să aștepte și să spere că instituțiile se vor mișca mai repede decât termenul fiscal.
Între timp, cumpărătorul poate să fi îndeplinit toate obligațiile care depind de el. Poate să fi semnat la timp antecontractul, să fi achitat avansul cerut de lege, să dispună de finanțare și să fie pregătit să achite prețul. Locuința poate fi finalizată și locuibilă, iar vânzătorul poate fi pregătit să transfere dreptul de proprietate. Cumpărătorul poate avea, așadar, locuința, finanțarea și documentația pregătită. Ceea ce nu poate avea este documentul emis prin sistemul statului, fără de care același stat nu îi permite să beneficieze de facilitatea fiscală.
În această ecuație, cumpărătorul este un simplu participant care nu poate controla niciuna dintre cauzele blocajului. Nu poate repara e-Terra, nu poate determina ANCPI să emită extrasul, nu poate obliga Parlamentul să legifereze și nu poate cere notarului sau ANAF să ignore legea. Poate doar să își vadă tranzacția amânată și costul majorat.
Statul a condiționat facilitatea fiscală de îndeplinirea, până la o dată fixă, a unei formalități care depinde integral de funcționarea propriei infrastructuri. Dacă infrastructura nu funcționează și nicio instituție nu intervine la timp, costul pasivității nu rămâne la stat, ci este transferat cumpărătorului, sub forma unei cote de TVA de 21%.
Nu mai este, așadar, doar o problemă de interpretare fiscală. Este o problemă de funcționare a statului și de responsabilitate față de persoanele pe care propria sa legislație le pune în imposibilitatea de a acționa.
