Interviu acordat publicației Legal Marketing de către Oana Albota, Founder Albota Law Firm
Consultanța în domeniul dreptului imobiliar este un domeniu extrem de complex în România, având în vedere evoluția constantă a acestui sector de activitate. Ce fel de servicii oferă o societate de avocatură specializată în drept imobiliar?
Există o gamă variată de proiecte imobiliare, iar serviciile noastre sunt adaptate în funcție de fiecare proiect. Asistența noastră se întinde pe toată durata de viață a unui proiect imobiliar.
Acționăm în special pentru dezvoltatorii străini și îi asistăm în fiecare etapă a dezvoltării, începând cu achiziția, când (i) efectuăm o analiză de due diligence: verificăm istoricul proprietății, documentația de urbanism, avizele și autorizațiile de construire, documentația de recepție etc., asistăm clientul la (ii) obținerea asigurării de titlu și (iii) negocierea și semnarea contractului de vanzare cumpărare imobil sau părților sociale din societatea de proiect.
Apoi, suntem alături de client pe parcursul dezvoltării proiectului imobiliar, când oferim asistență juridică pentru încheierea contractelor de proiectare și construire (inclusiv contracte FIDIC), contractelor de finanțare, de închiriere, a antecontractelor (în cazul proiectelor rezidențiale), precum și consultanță pentru soluționarea oricărei probleme legale (e.g., controale ale autorităților, de exemplu, probleme în procesul de autorizare sau recepționare a clădirilor etc.).
Post-finalizare, asistăm dezvoltatorul cu închirierea sau vânzarea unităților individuale sau, în unele cazuri, îl asistăm să vândă proiectul printr-un contract de vânzare cumpărare a imobilului sau a societății ce deține proiectul.
Suntem alături de clienți și în disputele ce pot să apară în cadrul unui proiect imobiliar (de exemplu recuperarea creanțelor de la chiriași, evacuarea chiriașilor, rezilierea contractelor de antrepriză, insovența antreprenorului, acțiuni în anulare/suspendare documentații de urbanism/autorizații de construire etc., uzucapiuni, revendicări imobiliare, etc.).
Proiectele de energie regenerabilă ne țin de asemenea ocupați, când suntem solicitați să facem due diligence-uri legale, să asistăm clientul la securizarea terenurilor necesare pentru dezvoltarea proiectelor, să negociem contractele de construire sau să dăm consultanță pe diverse aspecte ce țin de autorizare și reglementare în procesul de dezvoltare a proiectelor de energie regenerabilă.
Având în vedere evoluția pieței de real estate, a creditării în general, dar și a dorinței românilor de a fi proprietari, suntem curioși să știm dacă numărul tranzacțiilor imobiliare vi s-a părut în 2023 în scădere, stagnare sau creștere?
În ultimii ani, prețurile locuințelor și terenurilor au crescut constant, în special în marile orașe. Cererea de proprietăți rezidențiale este și ea constantă, alimentată de un nivel ridicat al migrării interne, a investițiilor străine și a creditelor ipotecare încă avantajoase.
Proiectele de office sunt în stand by, din cauza cererii relativ scăzute de spații de birouri post pandemie.
Ce tranzacții importante ați asistat în anul care tocmai s-a încheiat?
Cu titlu exemplificativ, în 2023 am asistat clientul HILI PREMIER ESTATES ROMANIA S.R.L. pentru obținerea unei facilități de credit de aprox. 15.000.000 Euro de la OTP Bank Romania S.A.
De asemenea, am asistat clientul NOR RESIDENTIAL SOLUTIONS în legătură cu dezvoltarea, finanțarea și vânzarea proiectului rezidențial „UP-site”, primul proiect rezidențial al Atentor în România, compus din 270 de apartamente.
Am asistat clientul Liberty Residential în legătură cu dezvoltarea, finanțarea și vânzarea unui proiect rezidențial situat în Cluj-Napoca, compus din 134 de apartamente.
Am asistat clientul OX2 AB Stockholm cu negocierea contractelor de construire pentru dezvoltarea unui proiect eolian cu o capacitate de 99.2 MW și cu aspecte ce țin de autorizare și reglementare în procesul de dezvoltare a proiectelor de energie regenerabilă.
Și, nu în ultimul rând, menționez un proiect foarte ambițios și plin de provocări, asistența oferită celor de la CIVITTA STRATEGY & CONSULTING pentru redactarea de ghiduri de elaboare a documentațiilor de urbanism și proceduri de implementare a Codului Urbanismului în cadrul proiectului „Sistematizarea legislației din domeniul amenajării teritoriului, urbanismului şi construcţiilor şi consolidarea capacității administrative a structurilor de specialitate din instituțiile publice centrale cu responsabilități în domeniu (SIPOCA 50)”.
Cât de pregnant se resimt efectele instabilității legislative, economice și politice în sectorul dumneavoastră de activitate?
O provocare semnificativă pentru piața imobiliară a fost reticența autorităților publice de a colabora în domeniul urbanismului cu dezvoltatorii, în special în București, sub actuala administrație.
Instabilitatea legislativă poate crea incertitudine și dificultăți și în sectorul imobiliar. Schimbările constante ale legislației pot duce la confuzie și întârzieri în procesul de dezvoltare a proiectelor imobiliare. De asemenea, există riscul ca modificările legislative să creeze obstacole sau restricții care să afecteze în mod negativ profitabilitatea și fezabilitatea proiectelor.
V-ați confruntat cu multe cazuri de litigii și insolvențe pe zona de real estate? Sau v-ați concentrat activitatea mai degrabă către partea de achiziții?
Ultimii ani au fost marcați de o creștere a litigiilor legate de contractele de construire. Întârzierile în livrarea materialelor și creșterea costurilor de construcție au condus la dispute cu privire la contractele de construire cu preț forfetar. Am navigat prin două scenarii principale: renegocierea contractelor prin acte adiționale sau rezilierea contractelor de antrepriză, dispute cu antreprenorii, uneori gestionarea insolvenței contractanților.
Care vi se pare că sunt “trend-urile” din domeniul imobiliar în ultimii ani și către ce credeți că ne îndreptăm? Știm că din ce în ce mai mulți dezvoltatori, spre exemplu, acordă un interes sporit zonei de sustenabilitate (panouri solare, energie verde etc.).
România a devenit tot mai preocupată de sustenabilitatea imobiliară, promovând construcția de clădiri eficiente energetic și utilizarea de materiale durabile. Implicarea dezvoltatorilor în proiecte de energie regenerabilă este foarte probabil să continue.
O abordare mai constructivă din partea autorităților publice în domeniul urbanismului, celeritatea în emiterea autorizațiilor de construire, investițiile mai susținute în infrastructură ar putea spori atractivitatea României pentru investitorii străini.
